Dans votre empressement pour finaliser l’offre d’achat, vous risquez de ne pas demander au copropriétaire vendeur si, au fil du temps, des travaux ont été réalisés dans l’appartement qu’il vend. Cette question est pourtant fondamentale car elle permettra de s’assurer, le cas échéant, qu’ils ont été exécutés correctement et en toute légalité. Aussi, il est requis de se référer à la déclaration de copropriété pour connaître les règles qui s’appliquent en cette matière. Rappelons que lorsque les travaux touchent aux parties communes, ils nécessitent une autorisation.
Et parfois même dans une partie privative, la déclaration de copropriété peut imposer des contraintes.
Autorisations
Il faut vérifier, coûte que coûte, si le copropriétaire vendeur a obtenu, de son syndicat, les autorisations requises avant d'engager des travaux dans sa partie privative. Ceux-ci concernent les modifications ou les améliorations qui y ont été apportées. Cette autorisation est accordée soit par le conseil d’administration, soit par l’assemblée des copropriétaires.
La nature des travaux peut être diverse, par exemple le remplacement d’un tapis par un plancher en bois franc, le réaménagement d’une salle de bain, voire d’une cuisine avec du mobilier plus luxueux que celui d’origine. Si votre vendeur a négligé d’obtenir lesdites autorisations, ou n’a pas été clair à propos des travaux qui ont été réalisés, vous pourriez en subir les conséquences. Un tel scénario se produira, presque immanquablement, dans le cas où ces travaux causent un préjudice à vos futurs voisins.
Assurances
Par ailleurs, vous devriez souscrire une couverture d’assurance personnelle, laquelle assumera les frais relatifs à la remise en état des améliorations apportées à votre appartement (ex.: armoires de cuisine), que ce soit par vous ou les copropriétaires précédents qui ont occupé votre unité. Mais pour qu'il en soit ainsi, votre assureur personnel devra en être informé, sinon, en cas de réclamation, il pourra refuser d’accorder quelque indemnité que ce soit à cet égard. En pareille situation, se tourner vers l’assureur du syndicat ne donnera rien car par définition, ce dernier n’est pas tenu d’indemniser les dommages causés aux améliorations apportées aux parties privatives.
Unité de référence
Par ailleurs, l’article 1070 du Code civil du Québec a été modifié en juin 2018. Désormais, il comporte un troisième paragraphe qui prévoit que « Le syndicat tient enfin à la disposition des copropriétaires une description des parties privatives suffisamment précise pour que les améliorations apportées par les copropriétaires soient identifiables. Une même description peut valoir pour plusieurs parties lorsqu’elles présentent les mêmes caractéristiques. ». Cette description, qui fait office d’unité de référence, doit être consignée au registre de la copropriété, afin que les copropriétaires qui en font la demande puissent la consulter. L'obligation pour les syndicats d'établir cet état descriptif des parties privatives est entrée en vigueur le 13 décembre 2018, pour les copropriétés établies à partir du 13 juin 2018. Celles qui ont créées avant cette date y sont assujetties depuis le 13 juin 2020.
BON À SAVOIR ! L’article 1070 du Code civil du Québec prévoit l’obligation pour un syndicat de tenir à la disposition des copropriétaires « une description des parties privatives suffisamment précise pour que les améliorations apportées par les copropriétaires soient identifiables ». Il est aussi prévu qu’une même description peut valoir pour plusieurs parties privatives, lorsqu’elles présentent les mêmes caractéristiques. Cette description est communément appelée « unité de référence ».
À RETENIR: L’assurance pour les améliorations apportées à une partie privative n’est pas obligatoire, aux termes de la Loi. Cependant, la plupart des déclarations de copropriété obligent les copropriétaires à souscrire et maintenir en vigueur une telle couverture d'assurance.
ATTENTION ! Certains promoteurs convertissent des immeubles en copropriété, mais laissent le soin aux acheteurs de procéder, eux-mêmes, aux travaux d’aménagement intérieur des appartements. Or, le coût des travaux engagés par les copropriétaires de première génération pourrait être substantiel. Le second acheteur, ainsi que tous ceux qui lui succéderont, devront s’informer de ce qui a été fait au cours des années en matière d’améliorations. À cet égard, la consultation du descriptif des parties privatives (unité de référence) produite au registre de la copropriété constitue l'outil de référence pour un tel exercice.
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