18 octobre 2018 — À la manière des gouvernements qui se succèdent, les changements de main au conseil d’administration d’une copropriété peuvent provoquer des remous, surtout lorsque le CA sortant a pris des mesures qui ne sont pas suivies par les nouveaux élus.
Dans une récente cause qui s’est déroulée en Ontario (Patterson v. YCC No. 70), une ex-membre du CA et copropriétaire dans un immeuble a poursuivi les nouveaux administrateurs, alléguant qu’ils avaient failli à remplir leurs obligations en vertu du Condominium Act. Les reproches formulés concernaient la gestion des affaires et des actifs du syndicat.
Augmentation du fonds de prévoyance
La copropriétaire en question a pointé du doigt plusieurs défaillances administratives, par exemple une ordonnance (non respectée) par le syndicat d’augmenter les frais d’entretien dans une proportion de 14 %, ainsi qu’une autre l’obligeant à prendre des mesures immédiates pour financer adéquatement le fonds de prévoyance.
Ces recommandations, ainsi que quelques autres, ont été faites pendant que la demanderesse était administratrice de la copropriété. Elles avaient comme objectif « d’atténuer les difficultés financières auxquelles son syndicat devait faire face. » Le CA sortant avait adopté l’augmentation des frais d’entretien précités, mais le nouveau CA n’y pas donné suite.
La copropriété n’était pas en crise financière
Il faut dire que les administrateurs nouvellement élus ont embauché un autre gestionnaire immobilier. Ce dernier cumulait une grande expérience auprès des copropriétés plus anciennes et en difficulté. Il a travaillé avec le CA pour mettre à jour le budget, si bien qu'il a ensuite été conclu que malgré les recommandations faites par le CA précédent, il n’était pas nécessaire d’augmenter les frais d’entretien. Les travaux de réparation des parties communes étaient déjà en cours, et il n’y avait pas de crise financière.
Par conséquent, les allégations faites par la copropriétaire ont été entièrement rejetées. Le juge a conclu qu’il n’y avait aucune preuve que le conseil n’avait pas agi « de manière juste et raisonnable, en toute bonne foi, et en faisant preuve du soin, de la diligence et des compétences qu’une personne raisonnable et prudente exercerait dans des circonstances comparables, ce qui est la norme de diligence requise en vertu de l’article 37 de la Loi de 1998 sur les condominiums » en Ontario.
La morale de cette histoire, c’est que malgré un changement d’administrateurs dans une copropriété, et que les politiques de leurs prédécesseurs ne sont pas appliquées, cela ne veut pas nécessairement dire que le nouveau CA est en défaut d'assumer ses obligations légales, conclut Lash/Condo Law.
Par François G. Cellier pour Condolegal.com
Montréal, 18 octobre 2018
Source : Lash/Condo Law
