20 juillet 2016 - Le fonds de prévoyance est une cagnote vitale à toute copropriété. Une récente histoire vécue par des copropriétaires à Kelowna, en Colombie-Britannique, rappelle qu'il pourrait servir bien avant que les parties communes arrivent à échéance.
Le syndicat de copropriétaires en question a dû débourser 225 000 $, prématurément, en raison d’importants dommages occasionnés aux façades de son bâtiment par des… Piverts ou Pics-Verts. Ces oiseaux ont littéralement grugé l’ensemble du revêtement extérieur.
Les façades étaient recouvertes d’une styromousse amalgamée à un treillis en fibre de verre, et enduites d'un stuc de ciment polymère et d'acrylique. Les piverts y ont percé plus de 300 trous, lesquels visaient à attirer d’autres types d’oiseaux à y faire leur nid. L’idée consistait, pour les piverts, à attendre la ponte des œufs pour ensuite venir les manger.
Cette stratégie bien orchestrée a généré des dizaines d’œufs cassés, sans compter des débris multiples de matériaux qui parsemaient les balcons, les terrains rattachés à l’immeuble qui abrite 151 condos, ainsi que la piscine. Les dégâts ont sérieusement affecté la valeur des appartements.
Pour éviter une seconde vague d’attaque fomentée par des Piverts, le syndicat a récemment fait reconstruire les revêtements, en remplaçant la fibre de verre par des treillis en acier. Ce matériau aura un effet dissuasif sur les volatiles, en particulier les Piverts, croit-on. Malheureusement pour les copropriétaires, leur assureur ne couvre pas ce type de sinistre. Ils sont dû payer les dégâts de leurs poches.
Si cet événement s’était produit en Ontario, nous dit Lash/Condo Law, les choses se seraient probablement passées autrement. L’article 93 du Condominium Act (1998) stipule, entre autres, qu’en cas d’insuffisance du fonds de prévoyance, un syndicat peut emprunter l’argent nécessaire pour procéder à des travaux de réparation majeurs, à la condition que la déclaration de copropriété le permette. Il peut s'agir d'une option moins douloureuse que les traditionnelles cotisations spéciales (appels de charges).
Quoi qu'il en soit, cette histoire nous apprend que des événements extérieurs incontrôlables peuvent survenir et déjouer les prévisions. Quand cela se produit, une copropriété a intérêt à ne pas être prise au dépourvu, car elle pourrait se retrouver dans une très fâcheuse position.
Montréal, 20 juillet 2016
Source : Lash/Condo Law
