26 mai 2016 — Poursuivre son syndicat de copropriétaires devant les tribunaux commande la prudence, car dans certaines circonstances, ce genre d'action en justice peut se retourner contre celui qui l’a intentée. Une récente cause qui s’est déroulée à la Cour des petites créances, en Ontario, en fait la preuve hors de tout doute.
Une copropriétaire ontarienne y a récemment poursuivi son syndicat pour harcèlement. Elle arguait que ses administrateurs ont eu une conduite outrageuse à son égard, ce qui l’a plongée dans un état de détresse émotionnelle.
Il faut savoir que la dame en question refusait, obstinément, d’obtempérer à certaines exigences exprimées par ses administrateurs, lesquels lui demandaient d’enlever un nid de pigeon qui se trouvait sur son balcon. Les administrateurs l’ont également sommé de nettoyer les dégâts, qui se sont répandus sur des balcons voisins, et d’installer un filet protecteur afin d’empêcher d’autres pigeons d’y faire leur nid.
Comme la copropriétaire refusait d’agir, les administrateurs l’ont fait à sa place. Résultat : la demanderesse a réclamé à la Cour 255 $ qui lui ont été perçus pour exécuter les travaux, quelque 270 $ additionnels pour frais de consultation juridique, ainsi que 2 000 $ pour harcèlement.
Le juge a bien analysé les dossiers présentés par les deux parties. Il a conclu que le syndicat n’était nullement coupable des faits reprochés par la demanderesse. Les administrateurs n’ont fait qu’appliquer les directives contenues dans la déclaration de copropriété. Il a rappelé que cette déclaration a prévu des dispositions concernant l’entretien des balcons. En outre, l'article 17 (3) du Condominium Act de 1998 impose, aux administrateurs, de faire respecter les règlements propres à la copropriété.
Dans l'article 19, on y stipule par ailleurs que le syndicat a le droit d’entrer dans l’unité ciblée, afin d’appliquer les règles en vigueur. En outre, l'article 119 permet d’agir lorsqu’un individu laisse perdurer une situation qui pourrait, vraisemblablement, causer des dommages à la propriété, voire infliger des blessures à certaines personnes. Enfin, l'article 119 impose des obligations aux copropriétaires et de se conformer à la déclaration de copropriété.
Par conséquent, le juge a non seulement rejeté les arguments de la demanderesse, il l’a aussi condamnée à rembourser 20 000 $ en frais judiciaires payés par le syndicat pour se défendre. Ce dernier exigeait initialement quelque 35 495 $, soit le montant total qu’il a dû défrayer pour assurer sa défense, en vertu d’une disposition prévue dans sa déclaration de copropriété. Celle-ci prévoit qu’un copropriétaire doit rembourser le plein montant d’une réclamation, dans le cas où il occasionnerait (au syndicat) des dépenses ou des dommages résultant d’un acte répréhensible ou d’une omission.
Habituellement, l'article 29 de la Courts of Justice Act, en Ontario, stipule que la Cour des petites créances ne peut accorder plus de 15 % en adjudication des dépens. Mais étant donné que dans cette cause, la demanderesse n’était pas représentée par un avocat — ce qui a prolongé indûment les procédures en raison d’une mauvaise préparation –, elle s’est vue imposer de payer 20 000 $ à son syndicat. Au final, dans cette cause, c’est l’arroseur qui a été arrosé.
Montréal, 26 mai 2016
Source : Lash Condo Law
