Les conflits en copropriété sont monnaie courante. Ils peuvent opposer des copropriétaires, mais aussi des copropriétaires et le conseil d’administration. Bien souvent, le bruit excessif et l’usage abusif des parties communes sont en cause. Or, ces différends peuvent être réglés à l’amiable, par exemple au moyen d’une médiation, ou encore par voie judiciaire ou d’arbitrage. Le Code de procédure civile encourage la médiation, l’arbitrage ou la conciliation pour ainsi faire diminuer le nombre de recours intentés devant les tribunaux, ce qui contribue à désengorger le système judiciaire.
L’arbitrage
L’arbitrage est un des modes privilégiés pour résoudre un différend. Un ou plusieurs arbitres interviennent alors pour rendre une décision, comme un juge le ferait. À la différence de la médiation, pendant laquelle les parties cherchent un compromis, le processus d'arbitrage est plus tranchant, car il conduit à une décision finale et sans appel.
Dans certains cas, un arbitre peut également tenter une conciliation, en misant sur une approche constructive. Il le fera si les parties impliquées le lui demandent et que les circonstances s’y prêtent. L’objectif : permettre aux parties elles-mêmes de résoudre leur conflit. Advenant que cette conciliation échoue, l’arbitre poursuivra le processus d’arbitrage, à la condition que toutes les parties y consentent expressément.
La déclaration de copropriété
La déclaration de copropriété peut prévoir une clause de médiation, mais aussi une clause compromissoire (clause d’arbitrage), qui a pour objet de soustraire un litige à la compétence des tribunaux. Ces clauses obligent habituellement les copropriétaires, ainsi que les administrateurs, à recourir à la médiation d’abord, pour tout différend découlant de l’interprétation ou de l’application des dispositions de la déclaration de copropriété. En cas d’échec, les parties iront obligatoirement en arbitrage.
Cela dit, cette absence de recours aux tribunaux ne s’applique pas dans tous les cas. Il faut savoir qu’une clause compromissoire adéquatement rédigée stipulera que tout litige impliquant une petite créance (15 000 $ ou moins) reste soumis à la compétence de la Cour du Québec — Division des petites créances. En pareil cas, les parties doivent d’abord tenter la médiation. Advenant que les résultats ne soient pas au rendez-vous, elles pourront ensuite s’adresser à cette instance judiciaire sans devoir passer par l’arbitrage.
Par ailleurs, dans le cas où la déclaration de copropriété n’a pas prévu la médiation et l’arbitrage, les parties peuvent quand même s’y soumettre, si toutes y consentent. Il serait toutefois approprié d’inclure ces mécanismes de règlement des différends, lors d’une réécriture partielle ou complète de la déclaration de copropriété.
Qui sera l’arbitre?
Chaque différend a ses particularités. Il importe donc d’opter pour un arbitre qui aura la situation bien en main. Raison pour laquelle il est généralement précisé — dans une clause compromissoire prévue à la déclaration de copropriété —, que l’arbitre doit être un avocat ou un notaire expérimenté dans le domaine de la copropriété. L’arbitre qui entendra les parties devra naturellement agir avec impartialité.
Les énoncés et la mise en œuvre de la clause compromissoire se rapportent à la déclaration de copropriété, ainsi qu’aux articles du Code de procédure civile. L’arbitre sera choisi d’un commun accord par les parties, directement ou par l’entremise d’un tiers. La déclaration de copropriété donne parfois le choix entre un ou trois arbitres, à qui sera soumis le litige. Lorsque plus d’un arbitre sont désignés, chacune des parties en nomme un et les arbitres mandatés choisiront le troisième.
Procédure
La procédure arbitrale débute par la notification d’une demande ou d’un avis d’arbitrage d’une partie à l’autre, précisant l’objet du différend.
Les parties s’entendent ensuite sur le choix de l’arbitre. Dans le cas où cette nomination poserait problème, le tribunal pourra, à la demande d’une partie, prendre les mesures nécessaires pour le nommer lui-même.
Les parties font ensuite parvenir à l’arbitre choisi une demande d’arbitrage en bonne et due forme. Celui-ci doit préparer une convention d’arbitrage à être signée par toutes les parties. Cette convention, qui sera constatée par écrit, peut déterminer les règles de procédure applicables. À défaut de le faire, les règles prévues au Code de procédure civile du Québec y pourvoiront, par le simple effet de la loi.
Avant d’entreprendre un processus d’arbitrage, l’arbitre vérifie tout conflit d’intérêt potentiel et informe les parties sur son rôle et ses devoirs. Il précise aussi les règles qui s’appliquent et la durée de l’arbitrage. Il a tous les pouvoirs requis pour exercer cette compétence, y compris celui de faire prêter serment, de nommer un expert ou de statuer sur sa propre compétence. L’arbitre entend les parties, les témoins et les arguments.
Sentence arbitrale
Toutes les parties sont liées par la sentence arbitrale, qui doit être consignée par écrit et porter la signature du ou des arbitres concernés. Il sera confirmé qu’elle a été rendue à une date et dans un lieu précis. Une décision rendue par plus d’un arbitre devra l’être à la majorité des voix. Si l’un d’entre eux s’y oppose ou ne peut la signer, les autres devront le signaler, mais la sentence sera aussi valide que si elle avait été signée par tous.
Un maximum de trois mois suivant la prise en délibéré est accordé, afin que la sentence puisse être rendue. Toutefois, les parties peuvent, autant de fois qu’elles le veulent, s’entendre pour prolonger ce délai. Advenant qu’il soit expiré, elles pourront en autoriser un nouveau. À défaut d’en arriver à une entente sur cette prolongation, un tribunal pourra également le faire, dans le cas où l’une des parties ou l’arbitre le lui demanderait.
Par ailleurs, si les parties parviennent à résoudre leur différend, cette entente sera consignée dans la sentence arbitrale. Celle-ci est notifiée sans délai à chacune des parties.
Homologation
Contrairement aux décisions rendues par un tribunal, les sentences arbitrales ne sont susceptibles d’exécution forcée qu’après avoir été homologuées. C’est donc dire que si la partie perdante refuse de se conformer à une sentence, celle qui a obtenu gain de cause pourra demander qu’elle soit homologuée par un tribunal compétent. Une fois cela fait, une sentence arbitrale sera susceptible d’une exécution forcée.
Les avantages de l’arbitrage
L’arbitrage comporte moult avantages, en comparaison d’un recours traditionnel intenté au tribunal. À titre d’exemple, il permet :
Les honoraires d’un arbitre
L’expertise d’un arbitre déterminera sa rémunération. Il pourra choisir entre un taux horaire ou un tarif à la demi-journée. Ses honoraires sont habituellement payés en parts égales par les parties engagées dans un processus d’arbitrage, sauf entente contraire entre les parties. Le temps consacré à l’étude du dossier, aux échanges avec les procureurs et à la rédaction de la décision sera également facturé, à moins d’indication contraire. Tout arbitre percevra une avance qu’il versera dans un compte en fidéicommis. Cet argent servira à payer ses honoraires et d'autres frais d’arbitrage, qui sont couverts par certains régimes d’assurance juridique.
BON À SAVOIR ! Les déclarations de copropriété sont de plus en plus nombreuses à contenir une clause compromissoire, laquelle prévoit le recours obligatoire à l’arbitrage. Celui-ci exclut le droit de recourir aux tribunaux, sauf exception. La clause compromissoire permet d’éviter les procédures judiciaires intentées par une partie, notamment en cas de conflit entre un copropriétaire et le syndicat de copropriétaires.
À RETENIR : L’arbitrage est un mode privé de prévention et de règlement des différends (PRD) par lequel les parties conviennent de soumettre leur litige, né ou éventuel, à la décision d’un ou de plusieurs arbitres sans recourir aux tribunaux civils. La sentence arbitrale est finale et sans appel, sous réserve d’un recours en annulation possible, mais pour les seuls motifs de droit expressément prévus au Code de procédure civile du Québec. Elle a également l’autorité de la chose jugée entre les parties.
ATTENTION ! Dans la mesure où un différend entre dans la catégorie d’une clause compromissoire, il doit nécessairement être soumis à l’arbitrage. Le juge qui serait saisi du litige devrait décliner juridiction et le renvoyer au processus d’arbitrage.
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