Le gouvernement québécois est donc conséquent avec l’une de ses promesses électorales, si bien que pour plusieurs juristes interrogés à ce sujet, il a démontré qu’il était préoccupé par l'état des immeubles détenus en copropriété au Québec.
Étude du fonds de prévoyance obligatoire
L’un des faits saillants du projet de loi 16 porte sur la création obligatoire d’une étude du fonds de prévoyance. Cela signifie, entre autres, que les promoteurs d’une copropriété nouvellement construite devront, dans les six mois suivant la tenue de l’assemblée extraordinaire, produire et fournir une étude du fonds de prévoyance au syndicat, ainsi qu’un carnet d’entretien. Cette assemblée permet le transfert de l’administration du promoteur vers le syndicat.
Les promoteurs auront d’autres obligations, par exemple de fournir les « modifications substantielles » qui auraient pu être apportées aux plans et devis d’origine, ainsi que la description des parties privatives prévue à l’article 1070, et ce, dans les 30 jours suivant cette assemblée extraordinaire. Précisons qu’ils seront tenus « responsables du préjudice » résultant de leur « défaut de fournir ces documents et ces renseignements. »
Qu’en est-il des copropriétés existantes?
Les copropriétés existantes devront, elles aussi, se doter d’une étude du fonds de prévoyance et d’un carnet d’entretien, qui devront être mis à jour et révisés périodiquement. Les copropriétés qui existaient avant l’entrée en vigueur de la présente loi auront un délai raisonnable pour produire ces documents. Quant à celles qui se seront déjà prévalues d’un carnet d’entretien, lorsque cette nouvelle loi entrera en vigueur, elles disposeront d’un délai pour le modifier, advenant qu’il ne soit pas conforme aux nouvelles règles stipulées.
Rappelons que si l’étude du fonds de prévoyance révèle que le fonds (de prévoyance) est insuffisant pour couvrir le coût estimatif des réparations majeures, ainsi que les frais liés au remplacement des parties communes arrivées à échéance, un syndicat devra le renflouer sur une période de 10 ans, suivant la date d’obtention de ladite étude.
Acomptes protégés
Une nouvelle mesure touchera aussi les acomptes versés à un constructeur ou à un promoteur, lors d’une vente sur plan. Ces acomptes remis par des acheteurs devront être protégés par un ou plusieurs des moyens suivants : un plan de garantie, une assurance, un cautionnement ou le dépôt des sommes d’argent dans un compte en fidéicommis, par un professionnel déterminé par règlement du gouvernement.
Ce projet de loi traite également de la note d’information remise aux acheteurs par un promoteur. Ceux qui n’en auront pas reçu, ou qui auraient en main une note comportant des erreurs ou des lacunes pourront, « s’il en subissent un préjudice sérieux », demander la nullité de la vente et des dommages-intérêts. Cette action devra être intentée dans les 90 jours suivant la transaction. Elle pourra aussi être enclenchée par le syndicat, à la demande du copropriétaire concerné.
La professionalisation des gestionnaires de copropriété est la grande absente de ce projet de loi. Encore aujourd'hui, ceux qui assument cette charge ne sont tenus à aucun encadrement professionnel ni à quelque formation que ce soit. Il existe d'excellents gestionnaires de copropriété qui ne sont pas membres d'un ordre professionnel, néanmoins tous ne peuvent pas en dire autant.
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Par François G. Cellier pour Condolegal.com
Montréal, 3 avril 2019
