Les administrateurs d’une copropriété pourraient, éventuellement, être amenés à entrer dans la partie privative d’un copropriétaire. L'article 1066 du Code civil du Québec oblige le copropriétaire, ainsi que son locataire ou tout autre occupant, à accepter des travaux à l'intérieur de sa partie privative. Cela s'applique notamment aux travaux urgents ou de conservation visant à assurer la pérennité de l’immeuble. Cela inclut également les inspections préalables nécessaires pour la conservation de l'immeuble et la sécurité des occupants. Tout copropriétaire doit dès lors coopérer dans de telles situations.
Principes généraux du droit
Mais avant d’entrer dans le vif du sujet, le syndicat et le copropriétaire concernés doivent comprendre leurs droits et devoirs respectifs. L’article 1042 du Code civil du Québec définit la notion de partie privative, en précisant qu’elle est la propriété d’une personne déterminée – ce qui s’oppose à la propriété collective des parties indivises – et que son usage est exclusif à celle-ci. Quant à l’accès limité de la demeure d’un copropriétaire, la Charte des droits et libertés de la personne précise (entre autres) les énoncés suivants :
Article 6 : Toute personne a droit à la jouissance paisible et à la libre disposition de ses biens, sauf dans la mesure prévue par la loi;
Article 7 : La demeure est inviolable;
Article 8 : Nul ne peut pénétrer chez autrui ni y prendre quoi que ce soit sans son consentement exprès ou tacite.
La Charte des droits et libertés de la personne s’appuie notamment sur le fait que « tout être humain possède des droits et libertés intrinsèques, destinés à assurer sa protection et son épanouissement », que « tous les êtres humains sont égaux en valeur et en dignité et ont droit à une égale protection de la loi », et que « les droits et libertés de la personne humaine sont inséparables des droits et libertés d’autrui et du bien-être général. »
Inviolabilité de la demeure
Quant à l’inviolabilité d’une demeure stipulée à l’article 7 (précité), elle n’est pas absolue. Rappelons que le Code civil du Québec régit, en harmonie avec la Charte des droits et libertés de la personne et les principes généraux du droit, les personnes, les rapports entre les personnes, ainsi que les biens. En copropriété divise, le partage d’un bien immobilier collectif (parties communes) doit mettre en œuvre un équilibre entre les intérêts individuels et collectifs. Par conséquent, cette inviolabilité comporte des limites, à la condition que le copropriétaire concerné ne se trouve pas lésé de manière durable dans la jouissance de son bien. On évite ainsi d’éventuels problèmes de gestion au sein d’une copropriété.
Accès sur rendez-vous
La déclaration de copropriété prévoie généralement que les administrateurs du syndicat, le gérant, les préposés, employés et contractants du syndicat ont libre accès aux parties privatives, sur rendez-vous, à toute heure raisonnable pour les fins permises par la déclaration de copropriété, sauf en cas d'urgence.
Accès crucial sans rendez-vous
Cela dit, ce droit d'accès dont dispose le syndicat ne permet toutefois pas aux administrateurs d’avoir un accès de manière abusive à la partie privative sans le consentement du copropriétaire. Pour accéder à l’unité d’un copropriétaire, la balle est dans le camp du syndicat, qui devra prouver que cet accès est crucial pour exécuter des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble. Cette option suppose qu’aucune autre alternative raisonnable ne puisse être envisagée, ou que cette entrée dans un appartement représente la solution optimale.
Peu importe les travaux à faire, le syndicat doit toujours éviter, autant que faire se peut, d’entrer dans un appartement pour faciliter l’atteinte des lieux nécessitant des travaux. À titre d’exemple, si un balcon doit être réparé, il faudra le faire par l’extérieur (si possible) — quitte à y accéder au moyen d’une nacelle —, plutôt que de passer par un appartement pour s’y rendre. On ne saurait autoriser le syndicat à empiéter dans un appartement, sous prétexte que cette solution est plus commode ou moins chère.
BON À SAVOIR ! La déclaration de copropriété comporte souvent une servitude d'accès contre les parties privatives en faveur des parties communes et d'autres parties privatives pour permettre l'accès au syndicat et aux autres copropriétaires lorsque cela justifié, par exemple lors de la réalisation de travaux et d'inspection.
À RETENIR : Les tribunaux ont reconnu la validité d'une clause de la déclaration de copropriété autorisant le syndicat à avoir des clés de la partie privative et d’y accéder, malgré le fait que l'article 7 de la Charte des droits et libertés de la personne garantit le droit à l'inviolabilité du domicile.
ATTENTION ! La responsabilité du copropriétaire pourrait être engagée s’il ne collabore pas avec le syndicat. Advenant qu’il refuse que des ouvriers entrent dans sa partie privative (si aucune autre alternative n’est possible), afin d’y réaliser d’importants travaux visant la conservation de l’immeuble, il pourrait être condamné à payer les frais supplémentaires qui en découleraient, le cas échéant.
CONSULTEZ L'OUVRAGE : Travaux en condo : Tout ce qu'il faut savoir aux pages 99 et suivantes.
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