En droit de la copropriété, le vote à l’unanimité est une règle qui nécessite l’accord de tous les copropriétaires, et pas seulement celui des présents ou des représentés à l'assemblée des copropriétaires. Pour adopter une décision à l’unanimité, il faut à la fois l’avis favorable de tous les copropriétaires, aucun vote contre, et aucune abstention. L’unanimité représente le niveau de consensus le plus élevé et, par conséquent, le plus difficile à atteindre. Cette exigence d’unanimité ne s’applique qu’à certaines copropriétés. Il est essentiel de souligner que la loi garantit aux copropriétaires une protection individuelle.
D'une part, elle leur assure une protection en ce qui a trait à leurs droits de propriété sur les parties communes de l'immeuble. D'autre part, elle encadre également la modification de la destination de leur partie privative.
Déclarations de copropriété antérieures au 1er janvier 1994
Certaines déclarations de copropriété antérieures au 1er janvier 1994 contiennent une stipulation qui indique que « Toutes les décisions visant à changer la destination de l'immeuble sont prises à l'unanimité. ». Or, l’article 53 de la Loi sur l’application de la réforme du Code civil du Québec énonce ce qui suit : lorsqu’une déclaration de copropriété (publiée avant le 1er janvier 1994) pose la règle de l’unanimité pour toute décision visant à changer la destination de l'immeuble, cette règle est maintenue, et ce, malgré l’article 1101 du Code civil du Québec. Cela signifie que, malgré les changements apportés au Code civil du Québec, à l’article 1098(1), les règles établies avant 1994 continuent de s’appliquer lorsque la déclaration le prévoit spécifiquement. En somme, la Loi sur l’application de la réforme du Code civil protège les droits des copropriétaires en exigeant leur consentement pour toute décision qui a pour objet de changer la destination de l’immeuble.
Consentement individuel
L’article 1102 du Code civil du Québec protège les droits des copropriétaires en stipulant que l’assemblée ne peut adopter une résolution qui modifierait la valeur relative de la fraction d’un copropriétaire ou la destination de sa partie privative sans son consentement. Ce consentement peut être exprimé par un vote favorable du copropriétaire concernée ou par une intervention de ce dernier à l’acte notarié ayant pour modifier la déclaration de copropriété.
Il est important de noter que la majorité n’est pas en question ici. Le consentement du copropriétaire affecté est nécessaire, indépendamment de la majorité des votes. Cela souligne l’importance accordée, dans ce cas précis, aux droits individuels des copropriétaires dans le Code civil du Québec.
BON À SAVOIR !Le Code civil du Québec, par son article 1102, établit un cadre juridique pour la protection des droits des copropriétaires. Il stipule qu’est « sans effet toute décision du syndicat qui, à l’encontre de la déclaration de copropriété, impose au copropriétaire une modification à la valeur relative de sa fraction ou à la destination de sa partie privative ». Ainsi, toute résolution visant à modifier la valeur relative de la fraction d’un copropriétaire ou la destination de sa partie privative ne peut être adoptée sans le consentement de ce dernier.
À RETENIR:Certaines déclarations de copropriété antérieures au 1er janvier 1994 exigent un vote à l’unanimité pour les décisions visant à changer la destination de l’immeuble. Selon l’article 53 de la Loi sur l’application de la réforme du Code civil, cette exigence d’unanimité subsiste par exception, malgré l’article 1098 du Code civil du Québec.
ATTENTION ! L’absentéisme en assemblée de copropriétaires bloque les votes et empêche les changements dans la copropriété. Un seul copropriétaire absent peut bloquer l’adoption de certaines résolutions nécessitant l’unanimité.
CONSULTEZ L'OUVRAGE: Guide de procédure et de fonctionnement des assemblées des copropriétaires
