Les mêmes règles s’appliquent au non paiement de la contribution des charges communes ou de la contribution à la cotisation au fonds de prévoyance.

Pour ces deux cas, si le défaut de paiement persiste depuis plus de 3 mois, le copropriétaire perd automatiquement son droit de vote aux assemblées.

Mais le risque qu’encourt le copropriétaire va plus loin puisqu’il s’expose également à des recours du syndicat pour récupérer les sommes dues. Dans le cadre d’une saine gestion financière de la copropriété, le syndicat ne devrait pas attendre trop longtemps avant de réagir quand un copropriétaire fait défaut d’acquitter ses charges.

1. Envoi d’une mise en demeure

Il s’agit d’une lettre envoyée au copropriétaire défaillant, dans laquelle est exigé le paiement des charges communes dues et les intérêts sur celles-ci. Elle doit être envoyée par courrier recommandé ou par l’intermédiaire d’un huissier de justice. Cela permet d’avoir une preuve de réception de la lettre.

Le syndicat n’est pas tenu d’en faire parvenir une copie au créancier hypothécaire du copropriétaire, sauf si la déclaration de copropriété le prévoit spécifiquement.

Il est recommandé de recourir aux services d’un avocat spécialisé en droit de la copropriété pour être mieux conseillé sur les options à retenir pour assurer la protection des droits du syndicat.

2. Recours en justice

Si après l’envoi d’une lettre de mise en demeure, le copropriétaire ne régularise pas son défaut de paiement, le syndicat des copropriétaires peut, afin de récupérer sa créance, intenter un recours personnel contre le copropriétaire en défaut d’acquitter ses charges communes.

Par l’entremise du gérant ou d’un administrateur, le syndicat peut engager le recours devant la Cour des petites créances, sous certaines conditions :

• le montant des sommes dues ne doit pas excéder 7 000 $; et
• le syndicat ne doit pas avoir sous sa direction (ou son contrôle) plus de 5 personnes liées à lui par un contrat de travail,

Cette procédure est relativement rapide, ne nécessite pas la représentation par avocat, et le jugement rendu est sans appel.

3. Hypothèque légale

Pour les copropriétaires chroniquement défaillants, une mesure plus efficace et radicale s’impose : il s’agit de la publication d’une hypothèque légale à l’encontre de la partie privative du copropriétaire si son défaut de paiement persiste depuis plus de 30 jours.

L’hypothèque légale a pour but de protéger la créance du syndicat, en garantissant, lors de la vente de l’unité, le paiement de la créance. Afin d’éviter de répéter l’exercice, l’avis d’hypothèque légale doit faire état :

• du montant exigible au jour de son inscription au Bureau de la publicité des droits; et
• du montant prévu pour les charges de l’année en cours et des deux années qui suivent.

4. Préavis d’exercice du droit hypothécaire

Si le défaut de paiement n’est toujours pas résolu suite à la publication de l’hypothèque légale sur le titre de propriété du copropriétaire en défaut, le syndicat peut faire publier un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire et, à l’expiration dudit préavis, instituer un recours visant la vente sous contrôle de justice de l’unité du copropriétaire ou la prise en paiement de la partie privative du copropriétaire en défaut.

À l’expiration d’un délai de 60 jours après la publication et la signification du préavis, le syndicat peut, par voie de requête, obtenir du tribunal que la fraction soit effectivement vendue sous le contrôle de la justice ou délaissée en sa faveur, selon le cas.

Charges communes impayées (fiche pratique) Charges communes : répartition et perception (fiche pratique) La vente sous contrôle de justice par un huissier (chronique) Lieux et heures de constatation (chronique)