En vertu de l’article 1077 du Code civil du Québec (C.c.Q.), « le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de conception ou de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toute action récursoire ».

Il incombe donc au syndicat de s’assurer que l’immeuble est exempt de déficiences ou de vices, notamment en ne négligeant pas son obligation d’entretien des parties communes.

Par ailleurs, la loi permet au syndicat d’engager lui-même tout recours judiciaire fondé sur les vices ou les déficiences affectant l’immeuble. L’article 1081 C.c.Q. aborde les modalités de l’action fondée sur un vice caché, un vice de conception ou de construction de l’immeuble ou un vice du sol. Ces actions peuvent être intentées contre :

• le promoteur;
• l’entrepreneur;
• le sous-entrepreneur pour les travaux qu’il a exécutés (article 2118 C.c.Q.);
• l’ingénieur et/ou l’architecte ayant dirigé ou surveillé les travaux de construction; ou
• l’architecte et l’ingénieur pour un vice de conception à l’égard d’un défaut ou d’une erreur dans les plans, expertises ou devis qu’ils ont fournis.

Le syndicat peut même instituer tout recours fondé sur un vice de construction affectant les parties privatives, à la condition qu’il ait obtenu l’autorisation de leurs copropriétaires.

En matière de vice caché, le syndicat a l’obligation de dénoncer par écrit, aux personnes concernées, dans un délai raisonnable, l’existence du vice constaté, afin de sauvegarder ses droits. Le défaut de diligence d’agir en ce sens peut affecter l’existence du recours du syndicat car il pourrait être opposé par le défendeur à l’action (ce défaut s’apprécie, à l’égard du syndicat ou d’un copropriétaire, à compter du jour de l’élection du nouveau conseil d’administration après la perte de contrôle du promoteur sur le syndicat).

S'il est vrai que chacun des copropriétaires a la capacité juridique pour agir en justice directement contre le promoteur, l’entrepreneur, l’architecte ou l’ingénieur, il est important de savoir que le syndicat peut représenter tout copropriétaire avec son autorisation expresse. Lorsque plusieurs copropriétaires subissent des préjudices semblables ou identiques, il est bien plus pratique et économique de procéder par l’entremise du syndicat.

Refus du promoteur de terminer les travaux : que faire? (fiche pratique) Plans de garantie (fiche pratique) Vices cachés en matière de copropriété (chronique) Que fait un syndicat qui suspecte un vice de construction? (question/réponse)