24 avril - Au cours des dernières années, le marché de la copropriété a connu un essort fulgurant dans les grands centres urbains, notamment en raison de l'espace de plus en plus restreint des grandes métropoles.

Communément appelés "condos", les appartements détenus en copropriété divise ont cette particularité juridique qu'ils naissent par le dépot au registre foncier d'une déclaration de copropriété qui régit non seulement le mode de vie des habitants de l'immeuble, mais également créé, pour chaque unité, un lot privatif distinct avec les conséquences qui en découlent: taxes foncières et municipales applicables pour chaque lot, ainsi que l'application de la Loi sur la taxe de mutations immobilières  (communément appelée "taxe de bienvenue") applicable sur chaque transaction. Or, il importe de savoir qu'en droit, il existe au moins deux autres variantes de la copropriété qui n'ont rien à voir avec la copropriété divise mais qui pourtant peuvent, à certains égards, lui ressembler, sans pour autant engendrer les même conséquences juridiques: il s'agit de la copropriété indivise et la copropriété par actions. C'est cette dernière notion que nous tenterons de distinguer de la copropriété divise.

Dans le cadre de la mise en place d'un financement immobilier, il importe de s'assurer de la nature exacte de la structure juridique qui régit l'immeuble puisque les conséquences qui en découlent peuvent parfois s'avérer désastreuses.

En effet, contrairement à la copropriété divise, une copropriété par actions fonctionne habituellement de la façon suivante: l'entièreté de l'immeuble (contenant un seul lot nonobstant le nombre d'appartements ou d'espaces de stationnements) est propriété d'une compagnie (souvent son seul actif) et les occupants de l'immeuble achètent en réalité des actions de ladite compagnie détenant l'immeuble. Dans la plupart des cas, le nombre d'actions que la personne achète correspond au nombre de pieds carrés qu'elle veut occuper dans l'immeuble et la relation juridique est donc la suivante: elle est actionnaire de la corporation détenant l'immeuble en lui achetant un nombre d'actions correspondant au nombre de pieds carrés qu'elle veut occuper et la personne signe un bail avec la corporation afin justement d'occuper les lieux. La personne tire ses droits d'occupation de l'immeuble dans son bail; elle est donc locataire de son appartement en ce qu'elle ne l'achète pas et n'est donc pas taxée sur son appartement. Son appartement n'a pas de numéro de lot distinct au registre foncier et son nom n'y apparaît pas comme propriétaire. Enfin, aux termes du bail, la personne verse un montant mensuel afin de couvrir les frais d'entretien de l'immeuble. Dans certains cas, les gens parleront de "frais de condos" alors que, juridiquement, ce n'en sont pas au sens strict du terme. 

Vous l'aurez donc immédiatement constaté qu'une hypothèque immobilière ne saurait grever l'appartement comme telle comme ce serait le cas par exemple en copropriété divise; on parlera plutôt d'hypothéquer les actions que la personne a acheté (au RDPRM et non au registre foncier) ou encore obtenir un cautionnement privé ou une autre sorte de garantie afin de s'assurer du remboursement du prêt.

En copropriété divise, le processus de financement est plus simple et sécuritaire pour l'institution financière en ce que chaque unité a son propre lot et la personne se trouve propriétaire dudit lot; il est donc plus simple d'hypothéquer ce lot en faveur de l'institution prêteuse, laquelle pourra plus facilement voir à la réalisation de sa garantie advenant un cas de défaut du débiteur.

Dans un cas de copropriété par actions, la Régie du logement a compétence pour entendre tout litige relatif au bail et, lorsque la personne désire vendre à un tiers son "appartement", elle lui vendra en réalité ses actions et ne pourra, à titre de vendeur, être responsable de quelconques vices cachés (celle-ci vendant ses actions et non un bien immobilier). Elle devra garantir le titre clair de ses actions, mais sans plus.

Incidemment, il faudra également se poser la question de l'application de la Loi sur les valeurs mobilières dans le cadre d'une telle transaction et il serait peut-être prudent de voir à obtenir l'avis d'un courtier en valeurs mobilières sur une transaction de cette nature.

En pratique, les projets existants sur l'Ile de Montréal (Le Port Royal, Le Château sur Sherbrooke, le Docteur Penfield ou Habitat 67 pour n'en nommer que quelques uns) font rarement l'objet d'un financement en ce sens qu'il s'agit souvent de ventes au comptant, d'où le peu de questionnements que cette organisation juridique suscite. Ce mode de détention de propriété découle souvent d'une volonté de contourner le moratoire de la Régie du logement interdisant la conversion en copropriété d'immeubles locatifs.

À retenir:

- contrairement à la copropriété divise, la copropriété par actions implique une vente d'actions et non une vente immobilière;

- l'immeuble ne peut faire l'objet d'une hypothèque afin de garantir le remboursement;

- seules les actions peuvent faire l'objet d'une hypothèque;

- le "copropriétaire" n'est que locataire de l'immeuble et régi par un bail;

- la Régie du logement trouve juridiction;

Montréal, le 24 avril 2012

Ghislain Raymond, Avocat
DE GRANDPRÉ JOLI-COEUR
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