15 décembre - Chaque copropriétaire a l’obligation de contribuer, en proportion de la valeur relative de sa fraction, aux charges résultant de la copropriété et de l’exploitation de l’immeuble, ainsi qu’au fonds de prévoyance, en vertu de l'article 1064 du Code civil du Québec (C.c.Q.).

Malheureusement certains copropriétaires semblent ignorer ses obligations élémentaires qui nécessitent l’intervention des administrateurs du conseil d’administration du syndicat et/ou du gestionnaire, le cas échéant.

Certains syndicats préfèrent recourir aux tribunaux en déposant une demande à la Cour du Québec (division des petites créances, au devant des tribunaux de juridiction supérieure en entamant les procédures appropriées).

En revanche, d’autres syndicats auront recours à l’obtention d’une hypothèque légale. En effet, l’article 2724 al 3 C.c.Q. prévoit ce type de recours.

Par la suite, le syndicat pourra exercer l’un des recours hypothécaires prévus à l’article 2748 C.c.Q., soit la vente sous contrôle de justice.

Plusieurs étapes devront être obligatoirement respectées avant la vente de ladite fraction. En premier lieu, un préavis d’exercice devra être signifié au copropriétaire et produit au Bureau de la publicité des droits avec la preuve de la signification aux personnes concernées.

Le préavis d’exercice d’un droit hypothécaire doit dénoncer tout défaut par le débiteur d’exécuter ses obligations et rappeler le droit de remédier à ce défaut. Le montant de la créance en capital et intérêts est inscrit sur le préavis ainsi que le recours que le syndicat entend entreprendre (article 2758 C.c.Q.). Un délai de 60 jours sera accordé au copropriétaire pour remédier à son défaut à compter de l’inscription du préavis. Celui-ci a donc la possibilité d’éviter la vente de sa fraction en effectuant le paiement des sommes dues.

Dans le cas contraire, il y aura délaissement volontaire ou forcé.

Par la suite, le Tribunal désignera la personne qui procédera à la vente et déterminera les conditions et les charges de celle-ci. Celle-ci peut être faite aux enchères, de gré à gré, par appel d’offres.

La vente de gré à gré est le mode le plus utilisé par les juristes. L’huissier de justice désigné aura la possibilité, si les dispositions du jugement le prévoit, de mandater un agent ou un courtier immobilier afin de parfaire son mandat.

La vente aux enchères est un mode aussi utilisé. Il a l’avantage d’être rapide. En revanche, les déboursés sont très élevés (entre autres, la publication de l’avis) et le nombre d’acheteurs potentiels est plus limité.

L’huissier de justice doit suivre les règles prescrites au Code de procédure civile pour la vente du bien d’autrui en agissant au nom du propriétaire, d’autant plus qu’il est tenu de dénoncer sa qualité à l’acquéreur. À ce titre, l’huissier de justice vend l’immeuble sans garantie légale aux risques et périls de l’acheteur.

Une fois l’acte de vente signé par les parties, l’huissier de justice déposera son rapport de vente au greffe du Tribunal et procédera à l’état de collocation.

Le projet d’état de collocation sera notifié au débiteur et aux créanciers, inscrit à l’état certifié de l’officier de la Publicité des droits ainsi qu’à la municipalité et à la commission scolaire du territoire où est situé l’immeuble.

Les créanciers prioritaires seront payés en premier lieu et par la suite les créanciers hypothécaires, selon leurs rangs. Donc, en réalité, l’huissier devra suivre cet ordre :

1. Les frais de justice et toutes les dépenses faites dans l’intérêt commun;
2. Le mémoire des frais;
3. La commission du courtier immobilier, le cas échéant;
4. La facturation du notaire, le cas échéant;
5. Les taxes municipales et scolaires;
6. Les créanciers hypothécaires, selon leurs rangs.

L’hypothèque légale du syndicat de copropriété s’éteint trois ans après son inscription, à moins que le syndicat, afin de la conserver, ne publie ou n’inscrive un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire (article 2800 C.c.Q.).

Rappelons pour finir que celui qui, par quelque mode que ce soit, y compris par suite de l’exercice d’un droit hypothécaire, acquiert une fraction de copropriété divise, est tenu au paiement de toutes les charges communes dues relativement à cette fraction au moment de l’acquisition.

Montréal, le 15 décembre 2010

François Taillefer, h.j.
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