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Vendredi 25 Avril 2014
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Code civil du Québec (extraits) PDF Imprimer Envoyer

La présente section inclut certains articles extraits du Code civil du Québec. Ceux-ci sont pertinents pour mieux comprendre le régime de droit de la copropriété divise au Québec. Ils sont également accompagnés des commentaires du ministre de la Justice.

Ces extraits ne sont pas exhaustifs. Il y a lieu, dans certain cas, de connaître d’autres dispositions législatives traitant de la copropriété divise pour une compréhension adéquate. À cet égard, l’internaute est invité à prendre connaissance de l’ouvrage intitulé Code de la copropriété divise, un ouvrage conçu et préparé par Me Yves Joli-Cœur et Me Yves Papineau, deux avocats chevronnés, afin de favoriser une connaissance de la jurisprudence et de la doctrine.

Avertissement : le texte des articles du Code civil du Québec et les commentaires du ministre de la Justice ne sont présentés qu'à titre informatif. En cas de divergence, la version officielle prévaut.

 

DE LA COPROPRIÉTÉ DIVISE D'UN IMMEUBLE

Section I- De l'établissement de la copropriété divise
Section II- Des fractions de copropriété
Section III- De la déclaration de copropriété
Section IV- Des droits et obligations des copropriétaires
Section V- Des droits et obligations du syndicat
Section VI- Du conseil d'administration du syndicat
Section VII- De l'assemblée des copropriétaires
Section VIII- De la perte de contrôle du promoteur sur le syndicat
Section IX- De la fin de la copropriété

 

SECTION I- DE L'ÉTABLISSEMENT DE LA COPROPRIÉTÉ DIVISE

1038. La copropriété divise d'un immeuble est établie par la publication d'une déclaration en vertu de laquelle la propriété de l'immeuble est divisée en fractions, appartenant à une ou plusieurs personnes.

Commentaires du ministre de la Justice

Auparavant, les règles relatives au partage et à la licitation en justice de biens communs s’appliquaient à la liquidation des droits de copropriété. Mais, étant donné que désormais la collectivité des copropriétaires a la personnalité juridique, l’application des règles relatives à la liquidation des personnes morales, prévues aux articles 355 à 364, s’impose.

 

1039. La collectivité des copropriétaires constitue, dès la publication de la déclaration de copropriété, une personne morale qui a pour objet la conservation de l'immeuble, l'entretien et l'administration des parties communes, la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble ou à la copropriété, ainsi que toutes les opérations d'intérêt commun.

Elle prend le nom de syndicat.

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article est nouveau. Il a pour but de donner à la copropriété la personnalité juridique et de préciser la vocation de la personne morale que constitue le syndicat formé de la collectivité des copropriétaires.Le syndicat constitue une personne morale entièrement régie par le Code civil. Elle n’est pas une personne régie par la Loi sur les compagnies, car passer par le biais de la compagnie pour octroyer la personnalité juridique à la copropriété aurait constitué un artifice, non seulement inutile sur le plan théorique, mais aussi difficile d’application. En effet, les concepts de la Loi sur les compagnies cadrent mal avec ceux relatifs à la copropriété et l’application de ses dispositions aurait pu mettre en péril la survie du syndicat et la validité des actes accomplis au nom des copropriétaires.Au surplus, l’utilisation de ce véhicule aurait nécessité de créer de multiples exceptions à la loi et, en outre, il aurait fallu néanmoins conserver l’ensemble des dispositions sur l’organisation de la copropriété, car celle-ci commande une organisation fort différente de celle de la compagnie. Il suffit de penser aux droits de vote et au nombre de voix nécessaire pour prendre certaines décisions pour s’en convaincre. Si, dans les états de common law, le législateur fait de la copropriété une compagnie, c’est dans le seul but de conférer la personnalité juridique à la copropriété. Au Québec, cet objectif est atteint en utilisant le concept de personne morale qu’offre le nouveau code. L’emploi du mot syndicat pour désigner la collectivité des copropriétaires, s’inspire du droit français. Le premier sens de ce mot, en français moderne, désigne une association qui a pour objet la défence d’intérêts communs. Si, au Québec, ce terme ne s’est appliqué qu’à des associations de travailleurs, son usage est beaucoup plus répandu en France. On y retrouve des syndicats financiers constitués pour placer des titres d’entreprise, des syndicats d’initiative touristique, des syndicats de services et, en matière de copropriété, des syndicats de propriétaires.


1040. La copropriété divise peut être établie sur un immeuble bâti par l'emphytéote ou sur un immeuble qui fait l'objet d'une propriété superficiaire si la durée non écoulée des droits, au moment de la publication de la déclaration, est supérieure à 50 ans.

En ces cas, chaque copropriétaire est tenu à l'égard du propriétaire de l'immeuble faisant l'objet de l'emphytéose ou de la propriété superficiaire, d'une manière divise et en proportion de la valeur relative de sa fraction, des obligations divisibles de l'emphytéote ou du superficiaire, selon le cas; le syndicat est tenu des obligations indivisibles.

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article reprend l’article 441b.1, ajouté au Code civil du Bas Canada en 1988, par la Loi modifiant le Code civil en matière de copropriété et d’emphytéose (L.Q., 1988, chapitre 16). Cet article visait à mettre fin aux incertitudes, relativement à la possibilité de constituer une copropriété sur un immeuble bâti sur un emphytéote. Il édicte des conditions minimales à respecter, dans un tel cas, pour protéger les acheteurs. Cet article permet, de la même manière, de constituer une copropriété sur un immeuble faisant l’objet d’une propriété superficiaire. Les articles 1785 et suivants qui établissent des règles particulières à la vente d’immeubles à usage d’habitation complètent cet article, car ils exigent, dans certains cas, que la vente d’une copropriété soit précédée d’un contrat préliminaire et d’une note d’information, laquelle doit, notamment, indiquer les droits d’emphytéose et les droits de propriété superficiaire dont l’immeuble fait l’objet, ainsi que plusieurs autres renseignements utiles pour un copropriétaire. L’emphytéose est un outil de développement des terrains urbains, qui permet la réalisation de projets immobiliers à des coûts moindres et souvent sur des terrains bien situés, détenus par des municipalités ou d’autres propriétaires qui ne désirent pas les aliéner. L’article 1040 prend donc en considération ces avantages et aussi le fait que la protection de l’acheteur réside souvent davantage dans une information adéquate sur ses obligations et ses droits plutôt qu’en une interdiction. Par ailleurs, compte tenu de l’absence de droit de propriété, dans le fonds servant de support à la construction tenue en copropriété, l’article 1082 accorde au syndicat un droit de préférence pour acquérir les droits du propriétaire ou du tréfoncier de l’immeuble et l’article 1198 prévoit la possibilité de renouveler le contrat d’emphytéose, lorsqu’il porte sur un terrain sur lequel est bâti l’immeuble détenu en copropriété, ou lorsqu’il porte à la fois sur un terrain et sur un immeuble bâti, sans qu’on ait besoin d’y faire de nouvelles constructions ou plantations ou de nouveaux ouvrages, autres que des impenses utiles.

 

SECTION II- DES FRACTIONS DE COPROPRIÉTÉ

1041. La valeur relative de chaque fraction de la copropriété divise est établie par rapport à la valeur de l'ensemble des fractions, en fonction de la nature, de la destination, des dimensions et de la situation de la partie privative de chaque fraction, mais sans tenir compte de son utilisation.

Elle est déterminée dans la déclaration.

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article reprend en substance la partie de l’article 441l C.C.B.C. qui porte sur l’établissement de la valeur relative de chaque fraction, à la différence, toutefois, qu’il fait référence non à la superficie de la partie privative, mais à ses dimensions, ce qui permet de tenir compte de la hauteur des lieux.

 

1042. Sont dites privatives les parties des bâtiments et des terrains qui sont la propriété d'un copropriétaire déterminé et dont il a l'usage exclusif.

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article est nouveau, en ce que la notion de partie privative est ici définie. Elle l’est par référence à deux éléments: la partie privative est la propriété d’une personne déterminée – ce qui s’oppose à la propriété collective des parties indivises – et tout l’usage de cette partie est exclusif à cette personne.

 

1043. Sont dites communes les parties des bâtiments et des terrains qui sont la propriété de tous les copropriétaires et qui servent à leur usage commun.

Cependant, certaines de ces parties peuvent ne servir qu'à l'usage de certains copropriétaires ou d'un seul. Les règles relatives aux parties communes s'appliquent à ces parties communes à usage restreint.

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article est nouveau. Il définit la notion de parties communes et la distingue de celle de parties communes à usage restreint. Le droit antérieur ne faisait pas une telle distinction entre les parties communes, même si en pratique plusieurs parties communes étaient à usage restreint, notamment les espaces de stationnement ou les balcons. D’ailleurs, on relevait souvent, dans les actes de copropriété ou de vente, une certaine ambiguïté dans le statut de ces parties.

 

1044. Sont présumées parties communes le sol, les cours, balcons, parcs et jardins, les voies d'accès, les escaliers et ascenseurs, les passages et corridors, les locaux des services communs, de stationnement et d'entreposage, les caves, le gros oeuvre des bâtiments, les équipements et les appareils communs, tels les systèmes centraux de chauffage et de climatisation et les canalisations, y compris celles qui traversent les parties privatives.

Commentaires du ministre de la Justice

La présomption créée par cet article reprend en substance l’article 441f C.C.B.C. qui définissait le concept de parties communes.

 

1045. Les cloisons ou les murs non compris dans le gros oeuvre du bâtiment et qui séparent une partie privative d'une partie commune ou d'une autre partie privative sont présumés mitoyens.

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article reprend l’article 441g C.C.B.C.

 

1046. Chaque copropriétaire a sur les parties communes un droit de propriété indivis. Sa quote-part dans les parties communes est égale à la valeur relative de sa fraction.

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article reprend en substance l’article 441d C.C.B.C.

 

1047. Chaque fraction constitue une entité distincte et peut faire l'objet d'une aliénation totale ou partielle; elle comprend, dans chaque cas, la quote-part des parties communes afférente à la fraction, ainsi que le droit d'usage des parties communes à usage restreint, le cas échéant.

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article reprend en substance l’article 441c C.C.B.C.

 

1048. La quote-part des parties communes d'une fraction ne peut faire l'objet, séparément de la partie privative de cette fraction, ni d'une aliénation ni d'une action en partage.

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article reprend le droit antérieur quant à l’aliénation de la quote-part des parties communes.


1049. L'aliénation d'une partie divise d'une partie privative est sans effet si la déclaration de copropriété et le plan cadastral n'ont pas été préalablement modifiés pour créer une nouvelle fraction, la décrire, lui attribuer un numéro cadastral distinct et déterminer sa valeur relative, ou pour faire état des modifications apportées aux limites des parties privatives contiguës.

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article reprend en substance le second alinéa de l’article 441p C.C.B.C.

 

1050. Chaque fraction forme une entité distincte aux fins d'évaluation et d'imposition foncière.

Le syndicat doit être mis en cause en cas de contestation en justice de l'évaluation d'une fraction par un copropriétaire.

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article reprend en substance l’article 442 C.C.B.

 

 1051. Malgré les articles 2650 et 2662, l'hypothèque, les sûretés additionnelles qui s'y greffent ou les priorités existantes sur l'ensemble de l'immeuble détenu en copropriété, lors de l'inscription de la déclaration de copropriété, se divisent entre les fractions suivant la valeur relative de chacune d'elles ou suivant toute autre proportion prévue.

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article reprend l’article 441j C.C.B.C. Il ajoute au droit antérieur la précision que la sûreté additionnelle qui se greffe à une hypothèque se divise également. Enfin, afin de mieux refléter la pratique, il permet que la division puisse être établie suivant une autre proportion que la valeur relative de chacune des fractions.

 

SECTION III- DE LA DÉCLARATION DE COPROPRIÉTÉ

§ 1. — Du contenu de la déclaration

1052. La déclaration de copropriété comprend l'acte constitutif de copropriété, le règlement de l'immeuble et l'état descriptif des fractions.

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article nouveau vise à simplifier la déclaration de copropriété, en ne mélangeant pas les aspects techniques de la déclaration et les dispositions générales et réglementaires. Pour ce faire, la déclaration est divisée en trois parties distinctes: l’acte constitutif de copropriété, le règlement de l’immeuble et l’état descriptif des fractions. Le contenu de chacune de ces parties est indiqué dans les articles qui suivent.

 

1053. L'acte constitutif de copropriété définit la destination de l'immeuble, des parties privatives et des parties communes.

Il détermine également la valeur relative de chaque fraction et indique la méthode suivie pour l'établir, la quote-part des charges et le nombre de voix attachées à chaque fraction et prévoit toute autre convention relative à l'immeuble ou à ses parties privatives ou communes. Il précise aussi les pouvoirs et devoirs respectifs du conseil d'administration du syndicat et de l'assemblée des copropriétaires.

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article indique quel doit être le contenu de l’acte constitutif de copropriété. Cet acte contiendra les dispositions d’ordre général et de nature permanente qui régissent la copropriété: la destination de l’immeuble, la valeur relative des fractions, le nombre devoir qui s’y attachent, etc. Les dispositions régissant la vie en copropriété, d’application quotidienne, se trouveront dans le règlement (art. 1054). En ce qui concerne la valeur relative des fractions, l’article prévoit obliger le déclarant à indiquer dans l’acte constitutif de copropriété la méthode suivie pour établir la valeur relative de chaque fraction, laquelle tient compte des critères indiqués à l’article 1041. La connaissance de cette méthode devrait permettre aux copropriétaires de déterminer avec plus de justesse si la valeur relative de leur fraction a bien été établie et, le cas échéant, de demander une révision de la répartition des charges et de la valeur relative de leur fraction, en vertu de l’article 1068.

 

1054. Le règlement de l'immeuble contient les règles relatives à la jouissance, à l'usage et à l'entretien des parties privatives et communes, ainsi que celles relatives au fonctionnement et à l'administration de la copropriété.

Le règlement porte également sur la procédure de cotisation et de recouvrement des contributions aux charges communes.

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article édicte le contenu du règlement de l’immeuble; il s’inspire des articles 441l et 442c C.C.B.C. Le règlement, destiné à régir les questions de vie quotidienne en copropriété, notamment celles relatives à la jouissance, à l’usage et à l’entretien des lieux, pourra être modifié plus facilement que l’acte constitutif de copropriété. La notion de règlement de l’immeuble existe aussi en matière de bail d’un logement (art. 1894 et 1897).

 

1055. L'état descriptif contient la désignation cadastrale des parties privatives et des parties communes de l'immeuble.

Il contient aussi une description des droits réels grevant l'immeuble ou existant en sa faveur, sauf les hypothèques et les sûretés additionnelles qui s'y greffent.

 Commentaires du ministre de la Justice

 Cet article précise le contenu de l’état descriptif de la déclaration de copropriété, contenu de nature technique et généralement assez volumineux.

 

1056. La déclaration de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires, sauf celles qui sont justifiées par la destination de l'immeuble, ses caractères ou sa situation.

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article reprend en un seul article les articles 441o et 441p C.C.B.C.

 

1057. Le règlement de l'immeuble est opposable au locataire ou à l'occupant d'une partie privative, dès qu'un exemplaire du règlement ou des modifications qui lui sont apportées lui est remis par le copropriétaire ou, à défaut, par le syndicat.

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article nouveau clarifie le droit antérieur, dans la mesure où il existait un doute sur l’opposabilité de la déclaration de copropriété au locataire d’une partie privative. Cet article permet donc de soumettre tous les occupants d’un immeuble détenu en copropriété aux mêmes règles juridiques, relativement à la jouissance des lieux habités, tout en préservant les droits du locataire ou de l’occupant de ne pas se voir opposer un règlement qu’il ignore. L’exemplaire du règlement de l’immeuble pourra être remis au locataire par le copropriétaire, mais le syndicat pourra aussi le faire pour éviter que le défaut d’un copropriétaire ne puisse nuire aux droits des autres copropriétaires. En ce qui concerne le locataire d’une partie privative, le règlement de la copropriété doit jouer le même rôle que celui joué par le règlement de l’immeuble, visé à l’article 1894 .C.B.C.

 

1058. A moins que l'acte constitutif de copropriété ne le prévoie expressément, une fraction ne peut être détenue par plusieurs personnes ayant chacune un droit de jouissance, périodique et successif, de la fraction et elle ne peut non plus être aliénée dans ce but.

Le cas échéant, l'acte doit indiquer le nombre de fractions qui peuvent être ainsi détenues, les périodes d'occupation, le nombre maximum de personnes qui peuvent détenir ces fractions, ainsi que les droits et les obligations de ces occupants.

 Commentaires du ministre de la Justice

Cet article fait état d’un nouveau concept en propriété, connu sous le nom de multipropriété ou de temps partagé (de l’anglais time sharing). Cette modalité de copropriété consiste à regrouper, dans un même immeuble, plusieurs personnes qui ont la jouissance périodique et successive d’un même appartement. Elle est utilisée généralement dans des lieux de villégiature. L’effet principal de l’article n’est pas de régir la multipropriété, mais d’obliger le déclarant à indiquer dans l’acte constitutif de copropriété que l’immeuble, en totalité ou en partie, est détenu suivant cette formule. L’information fournie vise à permettre à ceux qui acquièrent des droits dans l’immeuble de le faire en connaissance de cause. Cet article est complété par le 3o de l’article 1098 du code; on y impose une majorité spécifique aux copropriétaires qui voudraient modifier la déclaration de copropriété pour permettre la détention d’une partie privative suivant cette formule. Il est aussi complété par d’autres dispositions qui sont ajoutées au chapitre de la vente, en matière de vente d’immeubles à usage d’habitation et qui obligeront les promoteurs d’un projet à remettre certains documents préalablement à la vente du droit.

 

§ 2. — De l'inscription de la déclaration

1059. La déclaration de copropriété doit être notariée et en minute; il en est de même des modifications qui sont apportées à l'acte constitutif de copropriété et à l'état descriptif des fractions.

La déclaration doit être signée par tous les propriétaires de l'immeuble, par l'emphytéote ou le superficiaire, le cas échéant, ainsi que par les créanciers qui détiennent une hypothèque sur l'immeuble; les modifications sont signées par le syndicat.

Commentaires du ministre de la Justice

Le premier alinéa de cet article établit la forme suivant laquelle la déclaration de copropriété doit être faite; il reprend, en substance, l’article 441m C.C.B.C. Il s’en distingue, toutefois, puisqu’il n’exige la forme notariée en minute que pour les modifications apportées à l’acte constitutif de copropriété et à l’état descriptif des immeubles. Afin de faciliter ’administration de la copropriété, la modification du règlement de l’immeuble pourra être faite sans cette formalité. Le second alinéa détermine les personnes qui doivent signer la déclaration de copropriété. Il reprend la première partie du deuxième alinéa de l’article 441m C.C.B.C., mais y ajoute que les modifications doivent être signées par le syndicat. Enfin, à la différence de l’article 441m C.C.B.C., qui exigeait la signature des créanciers privilégiés, l’article n’exige pas celle des créanciers prioritaires.

 

1060. La déclaration, ainsi que les modifications apportées à l'acte constitutif de copropriété et à l'état descriptif des fractions, sont présentées au bureau de la publicité des droits. La déclaration est inscrite au registre foncier, sous les numéros d'immatriculation des parties communes et des parties privatives; les modifications ne sont inscrites que sous le numéro d'immatriculation des parties communes, à moins qu'elles ne touchent directement une partie privative. Quant aux modifications apportées au règlement de l'immeuble, il suffit qu'elles soient déposées auprès du syndicat.

Le cas échéant, l'emphytéote ou le superficiaire doit donner avis de l'inscription au propriétaire de l'immeuble faisant l'objet d'une emphytéose ou sur lequel a été créée une propriété superficiaire.

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article traite de la publication de la déclaration de copropriété et des modifications apportées à l’acte constitutif de copropriété et à l’état descriptif des fractions. Il s’inspire de l’article 441m C.C.B.C. Il simplifie, cependant, l’inscription des droits, car les modifications à l’acte constitutif et à l’état descriptif ne seront inscrites que sous le numéro d’immatriculation des parties communes, à moins qu’elles ne touchent directement une partie privative. La règle du second alinéa vise à informer le propriétaire d’un immeuble faisant l’objet d’une emphytéose ou sur lequel a été créée une propriété superficiaire de l’existence de la copropriété.

 

1061. L'inscription d'un acte qui concerne une partie privative vaut pour la quote-part des parties communes qui y est afférente, sans qu'il y ait lieu de faire une inscription sous le numéro d'immatriculation des parties communes.

 

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article nouveau simplifie les modalités d’inscription des droits au bureau de la publicité des droits.

 

1062. La déclaration de copropriété lie les copropriétaires, leurs ayants cause et les personnes qui l'ont signée et produit ses effets envers eux, à compter de son inscription.

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article reprend substantiellement les articles 441m et 441n C.C.B.C.

 

SECTION IV- DES DROITS ET OBLIGATIONS DES COPROPRIÉTAIRES

1063. Chaque copropriétaire dispose de sa fraction; il use et jouit librement de sa partie privative et des parties communes, à la condition de respecter le règlement de l'immeuble et de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.

 

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article relatif aux droits du copropriétaire sur sa fraction reprend l’article 441h C.C.B.C. Il précise cependant l’existence d’une autre restriction aux droits d’usage et de jouissance des parties privatives et communes: l’obligation de respecter le règlement de la copropriété.

 

1064. Chacun des copropriétaires contribue, en proportion de la valeur relative de sa fraction, aux charges résultant de la copropriété et de l'exploitation de l'immeuble, ainsi qu'au fonds de prévoyance constitué en application de l'article 1071. Toutefois, les copropriétaires qui utilisent les parties communes à usage restreint contribuent seuls aux charges qui en résultent.

 

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article établit l’obligation, pour les copropriétaires, de contribuer aux charges découlant de la copropriété et de l’exploitation de l’immeuble, ainsi qu’au fonds de prévoyance constitué en application de l’article 1071 et il précise la mesure de la contribution. Il doit se lire avec l’article 1041, lequel énonce les critères pour établir la valeur relative d’une fraction et l’article 1068 qui permet à un copropriétaire de demander la révision de la répartition des charges communes et de la valeur relative des fractions. L’article vise à empêcher, comme le permettait auparavant l’article 441k C.C.B.C., que le déclarant fixe arbitrairement les charges communes et que, notamment, il attribue une contribu tion peu élevée pour les fractions qu’il détient ou vend à des amis ou parents, et cela au détriment de l’ensemble des copropriétaires.

 

1065. Le copropriétaire qui loue sa partie privative doit le notifier au syndicat et indiquer le nom du locataire.

Commentaires du ministre de la Justice

La lecture de cet article nouveau doit se faire avec l’article 1066, qui permet au syndicat de donner au locataire certains avis, avec l’article 1057 qui prescrit au syndicat de remettre un exemplaire du règlement de l’immeuble au locataire et aussi avec l’article 1079 qui prévoit que le syndicat peut demander la résiliation d’un bail, à certaines conditions.

 

1066. Aucun copropriétaire ne peut faire obstacle à l'exécution, même à l'intérieur de sa partie privative, des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble décidés par le syndicat ou des travaux urgents.

Lorsque la partie privative est louée, le syndicat donne au locataire, le cas échéant, les avis prévus par les articles 1922 et 1931 relatifs aux améliorations et aux travaux.

 

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article, dans le premier alinéa, reprend en substance le droit antérieur, mais il y ajoute en précisant qu’aucun copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, à l’intérieur de sa partie privative, de travaux urgents qui n’ont pu être décidés par l’assemblée des copropriétaires, faute de temps. Selon le second alinéa, lorsque la partie privative est louée, le syndicat peut donner au locataire certains avis. Essentiellement, ce sont les avis que le locateur doit donner au locataire dans le cas d’amélioration majeure ou de réparation. Cette précision a pour but d’éviter qu’un locataire s’oppose à ces travaux sous le prétexte qu’il n’a pas reçu l’avis prévu aux articles 1922 et 1931. Une telle situation pourrait notamment se produire lorsque le copropriétaire locateur est à l’extérieur du Québec ou autrement absent.

 

1067. Le copropriétaire qui subit un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison d'une diminution définitive de la valeur de sa fraction, d'un trouble de jouissance grave, même temporaire, ou de dégradations, a le droit d'obtenir une indemnité qui est à la charge du syndicat si les travaux ont été faits à la demande de celui-ci; autrement l'indemnité est à la charge des copropriétaires qui ont fait les travaux.

 

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article reprend en substance le second alinéa de l’article 442l C.C.B.C., relatif au préjudice subi par un copropriétaire à cause de l’exécution de certains travaux; on y précise cependant que la responsabilité de l’indemnisation peut être soit à la charge du syndicat, soit à la charge de certains copropriétaires, selon que les travaux sont demandés ou non par le syndicat.

 

1068. Tout copropriétaire peut, dans les cinq ans du jour de l'inscription de la déclaration de copropriété, demander au tribunal la révision, pour l'avenir, de la valeur relative des fractions et de la répartition des charges communes.

Le droit à la révision ne peut être exercé que s'il existe, entre la valeur relative accordée à une fraction ou la part des charges communes qui y est afférente et la valeur relative ou la part qui aurait dû être établie, suivant les critères prévus à la déclaration de copropriété, un écart de plus d'un dixième soit en faveur d'un autre copropriétaire, soit au préjudice du copropriétaire qui fait la demande.

 

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article est de droit nouveau. Il s’inspire du droit français et permet à un copropriétaire, à certaines conditions, de demander la révision de la répartition des charges et de la valeur relative de sa fraction si l’écart entre ces deux points de référence est de plus d’un dixième. La norme mathématique qu’il introduit vise à éviter des variations trop importantes dans l’appréciation de cet écart; elle est aussi plus facile d’application et facilite donc la révision judiciaire. L’article doit se lire avec les articles 1041 et 1064 du nouveau code. Il comble donc une lacune, en ce qu’il permet à un copropriétaire de corriger les inégalités dans la répartition des charges, ce que le droit antérieur ne permettait pas, en raison, entre autres, de l’article 441k C.C.B.C.

 

 

1069. Celui qui, par quelque mode que ce soit, y compris par suite de l'exercice d'un droit hypothécaire, acquiert une fraction de copropriété divise est tenu au paiement de toutes les charges communes dues relativement à cette fraction au moment de l'acquisition.

Celui qui se propose d'acquérir une fraction de copropriété peut néanmoins demander au syndicat des copropriétaires un état des charges communes dues relativement à cette fraction et le syndicat est, de ce fait, autorisé à le lui fournir, sauf à en aviser au préalable le propriétaire de la fraction ou ses ayants cause; le proposant acquéreur n'est alors tenu au paiement de ces charges communes que si l'état lui est fourni par le syndicat dans les 15 jours de la demande.

L'état fourni est ajusté selon le dernier budget annuel des copropriétaires.

 

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article est nouveau. Il a pour but de permettre à l’acheteur d’une fraction de copropriété de connaître l’état des charges communes dues par le copropriétaire vendeur. Il s’agit d’une mesure de protection pour l’acheteur.

Notifiacation des auteurs Yves Joli-Coeur et Yves Papineau sur le commentaire du ministre de la Justice

NDLR: Les modifications apportées à l’article 1069 C.C.Q., entrées en vigueur en juin 2002, rendent caduque la jurisprudence antérieure ayant trait aux arrérages de charges communes, lors d’une prise en paiement par un créancier hypothécaire. En effet, cette jurisprudence avait généralement établi que les créanciers hypothécaires n’étaient responsables des contributions aux charges communes impayées qu’à compter du jugement transférant la propriété de la fraction ou de la vente en justice, occasionnant bien souvent un manque à gagner au syndicat,pour toute la période durant laquelle le copropriétaire était en défaut. Devant une telle situation inéquitable, le législateur a introduit une nouvelle règle qui doit être considérée d’ordre public, de sorte qu’elle prévaut sur toute disposition contraire contenue dans la déclaration de copropriété. Nous sommes en effet d’avis que les clauses contenues dans les déclarations de copropriété excluant les créanciers hypothécaires de l’obligation aux arrérages de charges communes sur la fraction qu’ils obtiennent en exerçant leurs droits hypothécaires, sont devenues inopérantes.

SECTION V- DES DROITS ET OBLIGATIONS DU SYNDICAT

1070. Le syndicat tient à la disposition des copropriétaires un registre contenant le nom et l'adresse de chaque copropriétaire et de chaque locataire, les procès-verbaux des assemblées des copropriétaires et du conseil d'administration, ainsi que les états financiers.

Il tient aussi à leur disposition la déclaration de copropriété, les copies de contrats auxquels il est partie, une copie du plan cadastral, les plans et devis de l'immeuble bâti, le cas échéant, et tous autres documents relatifs à l'immeuble et au syndicat.

 

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article est nouveau. Il poursuit deux buts: d’abord, obliger le syndicat à tenir registres et archives et à conserver les documents importants qui concernent la copropriété et sont d’intérêt pour la personne morale qu’est le syndicat; ensuite, permettre aux copropriétaires d’avoir accès aux documents de la copropriété, entre autres, au règlement de l’immeuble.


 

1071. Le syndicat constitue, en fonction du coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes, un fonds de prévoyance, liquide et disponible à court terme, affecté uniquement à ces réparations et remplacements. Ce fonds est la propriété du syndicat.

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article est nouveau. Il comble une lacune du droit antérieur en obligeant le syndicat à constituer un fonds de prévoyance pour faire face aux réparations majeures que pourra nécessiter l’immeuble. Il vise donc à assurer la conservation de l’immeuble. L’article précise que le fonds est constitué en fonction du coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes. C’est ce coût qui permettra de fixer la contribution des copropriétaires au fonds. L’article précise aussi que le fonds de prévoyance doit être liquide et disponible à court terme pour éviter que le syndicat nefasse des placements à long terme, se privant ainsi des liquidités requises.

 

 

1072. Annuellement, le conseil d'administration fixe, après consultation de l'assemblée des copropriétaires, la contribution de ceux-ci aux charges communes, après avoir déterminé les sommes nécessaires pour faire face aux charges découlant de la copropriété et de l'exploitation de l'immeuble et les sommes à verser au fonds de prévoyance.

La contribution des copropriétaires au fonds de prévoyance est d'au moins 5% de leur contribution aux charges communes. Il peut être tenu compte, pour l'établir, des droits respectifs des copropriétaires sur les parties communes à usage restreint.

Le syndicat avise, sans délai, chaque copropriétaire du montant de ses contributions et de la date où elles sont exigibles.

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article reprend globalement le droit antérieur, relatif à la contribution des copropriétaires aux charges communes. Il tient compte des nouvelles dispositions créant le fonds de prévoyance et fixe le pourcentage minimum des contributions à ce fonds. La constitution de ce fonds, auparavant laissée à la discrétion des administrateurs, s’impose avec le nouvel article 1071.

 

1073. Le syndicat a un intérêt assurable dans tout l'immeuble, y compris les parties privatives. Il doit souscrire des assurances contre les risques usuels, tels le vol et l'incendie, couvrant la totalité de l'immeuble, à l'exclusion des améliorations apportées par un copropriétaire à sa partie. Le montant de l'assurance souscrite correspond à la valeur à neuf de l'immeuble.

Il doit aussi souscrire une assurance couvrant sa responsabilité envers les tiers.

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article reprend l’article 442a C.C.B.C. tout en le complétant. À la différence du droit antérieur qui laissait au déclarant ou aux administrateurs la discrétion de contracter des assurances, cet article en fait une obligation. Il vise ainsi à éviter les problèmes juridiques et pratiques liés aux assurances insuffisantes, à la responsabilité des réparations en cas de sinistre, aux conflits entre experts relativement à l’évaluation du préjudice, etc. Cet article ne porte pas atteinte au fait que le copropriétaire a toujours un intérêt assurable dans sa fraction en vertu de l’article 2481. Il déclare qu’une personne a un intérêt d’assurance dans une chose lorsqu’elle peut subir un dommage direct et immédiat de la perte de cette chose. Un copropriétaire pourrait donc assurer les améliorations qu’il a apportées à sa fraction et les meubles garnissant celle-ci. Il pourrait même prendre une assurance qui couvrirait toute sa partie, ce qui aurait comme conséquence que deux assurances seraient prises du moins partiellement sur la même chose. Mais dans cette éventualité, comme le déclare l’article 2496, chacune des assurances prises produirait ses effets en proportion de la totalité des assurances en vigueur jusqu’à concurrence de la perte.

 

 1074. La violation d'une des conditions du contrat d'assurance par un copropriétaire n'est pas opposable au syndicat.

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article, qui complète le précédent, rend inopposable au syndicat la violation d’une des conditions du contrat d’assurance par un copropriétaire

 

1075. L'indemnité due au syndicat à la suite d'une perte importante est, malgré l'article 2494, versée au fiduciaire nommé dans l'acte constitutif de copropriété ou, à défaut, désigné par le syndicat.

Elle doit être utilisée pour la réparation ou la reconstruction de l'immeuble, sauf si le syndicat décide de mettre fin à la copropriété; en ce cas, le fiduciaire, après avoir déterminé la part de l'indemnité de chacun des copropriétaires en fonction de la valeur relative de sa fraction, paie, sur cette part, les créanciers prioritaires et hypothécaires suivant les règles de l'article 2497. Il remet, pour chacun des copropriétaires, le solde de l'indemnité au liquidateur du syndicat avec son rapport.

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article nouveau détermine à qui l’indemnité d’assurance est versée et l’utilisation qui doit en être faite. Selon le droit antérieur, le prêteur avait le droit d’être remboursé de sa créance à même l’indemnité, en cas de sinistre. En effet, l’acte hypothécaire contenait généralement une clause d’assurance incendie et de destruction de la propriété qui exigeait de l’emprunteur qu’il assure l’immeuble hypothéqué et, en cas de sinistre, qu’il verse l’indemnité, jusqu’à concurrence de la créance hypothécaire, au prêteur. En raison de cette clause, le prêt constituait un placement présumé sûr, au sens notamment de la Loi sur les banques (L.R.C., chapitre B-1), la Loi sur les caisses d’épargne et de crédit (L.R.Q., chapitre C-4.1) et la Loi sur les assurances (L.R.Q., chapitre C-32) car, même sans édifice comme garantie du prêt, un élément essentiel de la considération du prêt ne disparaissait pas, puisqu’il était remplacé par l’indemnité. Le nouveau code ne retient pas cette règle; comme le fiduciaire doit utiliser l’indemnité pour la réparation ou la reconstruction de l’immeuble, et que l’immeuble doit être assuré pour une somme égale à son coût de remplacement, la garantie est maintenue. En outre, rien n’empêche un créancier hypothécaire d’exiger de l’emprunteur qu’il le nomme fiduciaire dans l’acte de copropriété. Et s’il y a plusieurs créanciers hypothécaires, on pourra en nommer plusieurs ou un seul qui s’assurera qu’aucune hypothèque légale de construction ou de rénovation ne soit inscrite et qui fera les décaissements.

 

1076. Le syndicat peut, s'il y est autorisé, acquérir ou aliéner des fractions, des parties communes ou d'autres droits réels.

L'acquisition qu'il fait d'une fraction n'enlève pas son caractère à la partie privative. Cependant, en assemblée générale, il ne dispose d'aucune voix pour ces parties et le total des voix qui peuvent être exprimées est réduit d'autant.

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article reprend en substance les articles 441w et 441x C.C.B.C., relatifs aux actes d’acquisition des fractions par les administrateurs.

 

1077. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de conception ou de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toute action récursoire.

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article reprend en substance l’article 441z C.C.B.C.

 

 

1078. Le jugement qui condamne le syndicat à payer une somme d'argent est exécutoire contre lui et contre chacune des personnes qui étaient copropriétaires au moment où la cause d'action a pris naissance, proportionnellement à la valeur relative de sa fraction.

Ce jugement ne peut être exécuté sur le fonds de prévoyance, sauf pour une dette née de la réparation de l'immeuble ou du remplacement des parties communes.

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article reprend en substance l’article 442 C.C.B.C., relatif au jugement qui condamne les administrateurs à payer une somme d’argent. Il y ajoute cependant qu’on ne peut exécuter ce jugement sur le fonds de prévoyance, à moins que ce jugement n’ait été rendu pour une dette née par suite de la réparation de l’immeuble ou du remplacement des parties communes. Bien que la collectivité des copropriétaires ait la personnalité juridique, il paraît opportun de maintenir à la fois la responsabilité des copropriétaires et celle du syndicat, afin de ne pas bloquer le crédit de ce dernier. Le syndicat est un organisme de gestion qui n’a pas de vocation à réaliser des bénéfices; aussi, s’il est condamné, il n’aura pas nécessairement les fonds requis pour payer le jugement. Quant au fonds de prévoyance, étant affecté à la réparation et  au remplacement de l’immeuble, il est nécessaire d’en limiter la saisissabilité, sinon, on peut craindre que le fonds serve en priorité au paiement de dettes diverses. Cette exception à la saisissabilité ne devrait pas entraîner de préjudice majeur pour le créancier, vu les obligations d’assurance imposées par ailleurs au syndicat.

 

 

1079. Le syndicat peut, après avoir avisé le locateur et le locataire, demander la résiliation du bail d'une partie privative lorsque l'inexécution d'une obligation par le locataire cause un préjudice sérieux à un copropriétaire ou à un autre occupant de l'immeuble.

Commentaires du ministre de la Justice

 Cet article, de droit nouveau, qui accorde à un tiers, représentant la collectivité des copropriétaires, le droit de demander la résiliation d’un bail auquel il n’est pas partie, est fondé sur le caractère particulier de la copropriété. Car, si le comportement d’un locataire peut mettre en péril un projet de vie en copropriété, le syndicat doit, dans l’intérêt collectif, pouvoir intervenir, surtout si le locateur peut être lui-même empêché d’agir.

 

1080. Lorsque le refus du copropriétaire de se conformer à la déclaration de copropriété cause un préjudice sérieux et irréparable au syndicat ou à l'un des copropriétaires, l'un ou l'autre peut demander au tribunal de lui enjoindre de s'y conformer.

Si le copropriétaire transgresse l'injonction ou refuse d'y obéir, le tribunal peut, outre les autres peines qu'il peut imposer, ordonner la vente de la fraction conformément aux dispositions du Code de procédure civile (chapitre C-25) relatives à la vente du bien d'autrui.

Commentaires du ministre de la Justice

 Cet article nouveau est le pendant de l’article 1079 qui règle le cas du locataire qui viole les conditions de son bail et cause un préjudice sérieux aux autres occupants de l’immeuble. Toutefois, comme la sanction est ici plus forte, le préjudice doit être non seulement sérieux, mais aussi autrement irréparable.Cette sanction, attachée à la transgression d’une injonction, est sous le contrôle du tribunal; elle s’apparente aux sanctions prévues à l’article 761 C.P.C.

 

1081. Le syndicat peut intenter toute action fondée sur un vice caché, un vice de conception ou de construction de l'immeuble ou un vice du sol. Dans le cas où les vices concernent les parties privatives, le syndicat ne peut agir sans avoir obtenu l'autorisation des copropriétaires de ces parties.

Le défaut de diligence que peut opposer le défendeur à l'action fondée sur un vice caché s'apprécie, à l'égard du syndicat ou d'un copropriétaire, à compter du jour de l'élection d'un nouveau conseil d'administration, après la perte de contrôle du promoteur sur le syndicat.

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article nouveau vise à faciliter le recours des copropriétaires dans les types d’actions mentionnés. Par ailleurs, il est peu probable que, pendant la période où il contrôle les destinées de la copropriété, un promoteur intente contre lui-même de telles actions. Aussi, le délai à partir duquel un défendeur peut opposer l’absence de diligence raisonnable du poursuivant commence-t-il à courir du jour où les copropriétaires auront pris le contrôle du syndicat.

 

 

1082. Le syndicat a le droit, dans les six mois à compter de la notification qui lui est faite par le propriétaire de l'immeuble faisant l'objet d'une emphytéose ou d'une propriété superficiaire de son intention de céder à titre onéreux ses droits dans l'immeuble, de les acquérir, dans ce seul délai, par préférence à tout autre acquéreur éventuel. Si la cession projetée ne lui est pas notifiée, le syndicat peut, dans les six mois à compter du moment où il apprend qu'un tiers a acquis les droits du propriétaire, acquérir les droits de ce tiers en lui remboursant le prix de la cession et les frais qu'il a acquittés.

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article reprend en substance le principe posé en 1988 à l’article 441x.1 C.C.B.C., par la Loi modifiant le Code civil en matière de copropriété et d’emphytéose. Il complète l’article 1040 et vise à favoriser l’exercice d’un droit de préemption par le syndicat, dans le cas où le propriétaire de l’immeuble qui fait l’objet d’une emphytéose ou d’une propriété superficiaire céderait à titre onéreux son droit.

 

 

1083. Le syndicat peut adhérer à une association de syndicats de copropriétés constituée pour la création, l'administration et l'entretien de services communs à plusieurs immeubles détenus en copropriété ou pour la poursuite d'intérêts communs.

Commentaires du ministre de la Justice

Plus incitatif que créateur de droit, cet article devrait encourager les syndicats de copropriétés à se regrouper pour partager, notamment, le coût de certains services communs. Il n’a pas paru opportun d’encadrer davantage sur le plan législatif ce type l’association, puisque celle-ci peut édicter ses propres règles, en fonction de ses besoins et de ses objectifs particuliers.

 

SECTION VI- DU CONSEIL D'ADMINISTRATION DU SYNDICAT

1084. La composition du conseil d'administration du syndicat, le mode de nomination, de remplacement ou de rémunération des administrateurs, ainsi que les autres conditions de leur charge, sont fixés par le règlement de l'immeuble.

En cas de silence du règlement ou d'impossibilité de procéder en la manière prévue, le tribunal peut, à la demande d'un copropriétaire, nommer ou remplacer un administrateur et fixer les conditions de sa charge.

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article, qui reprend en substance l’article 441q C.C.B.C., traite notamment du mode de nomination et de remplacement des administrateurs, en tenant compte toutefois de l’octroi de la personnalité juridique à la collectivité des copropriétaires. Il prévoit que ces questions sont traitées au règlement de l’immeuble et non à l’acte constitutif de copropriété, de manière à faciliter les ajustements nécessaires.

 

1085. L'administration courante du syndicat peut être confiée à un gérant choisi, ou non, parmi les copropriétaires.

Le gérant agit à titre d'administrateur du bien d'autrui chargé de la simple administration.

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article précise, par référence aux dispositions relatives à l’administration du bien d’autrui contenues aux articles 1299 et suivants du code, les droits et obligations du gérant. Quant aux administrateurs, ils sont assujettis aux obligations des administrateurs d’une personne morale, prévues aux articles 321 à 330 du nouveau code.

 

1086. Le syndicat peut remplacer l'administrateur ou le gérant qui, étant copropriétaire, néglige de payer sa contribution aux charges communes ou au fonds de prévoyance.

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article précise qu’un administrateur ou un gérant peut être remplacé dans un cas bien particulier: lorsque, étant copropriétaire, il néglige de payer sa quote-part par des charges communes ou du fonds de prévoyance.

 

SECTION VII- DE L'ASSEMBLÉE DES COPROPRIÉTAIRES

1087. L'avis de convocation de l'assemblée annuelle des copropriétaires doit être accompagné, en plus du bilan, de l'état des résultats de l'exercice écoulé, de l'état des dettes et créances, du budget prévisionnel, de tout projet de modification à la déclaration de copropriété et d'une note sur les modalités essentielles de tout contrat proposé et de tous travaux projetés.

Commentaires du ministre de la Justice

Pour permettre aux copropriétaires de prendre des décisions éclairées, l’information sur les questions traitées à l’assemblée annuelle doit leur être transmise. Cet article, de droit nouveau, précise les documents qui doivent accompagner l’avis de convocation de l’assemblée annuelle des copropriétaires pour atteindre cet objectif. Les règles relatives à la procédure et à la tenue des assemblées des personnes morales contenues dans le livre Des personnes s’appliquent aux assemblées des copropriétaires.


 

1088. Tout copropriétaire peut, dans les cinq jours de la réception de l'avis de convocation, faire inscrire toute question à l'ordre du jour.

Avant la tenue de l'assemblée, le conseil d'administration avise par écrit les copropriétaires des questions nouvellement inscrites.

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article, de droit nouveau, donne la possibilité aux copropriétaires de faire inscrire à l’ordre du jour les points qu’ils veulent voir traiter.

 

1089. Le quorum, à l'assemblée, est constitué par les copropriétaires détenant la majorité des voix.

Si le quorum n'est pas atteint, l'assemblée est alors ajournée à une autre date, dont avis est donné à tous les copropriétaires; les 3/4 des membres présents ou représentés à la nouvelle assemblée y constituent le quorum.

L'assemblée où il n'y a plus quorum doit être ajournée si un copropriétaire le réclame.

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article maintient le principe de l’article 442e C.C.B.C., et établit que le quorum est constitué par les copropriétaires détenant la majorité des voix. Mais il précise, pour éviter que des décisions importantes ne se prennent après qu’une partie importante des copropriétaires ait quitté la réunion, qu’un ajournement de l’assemblée doit être prononcé, à la demande d’un copropriétaire, lorsque le quorum n’est plus maintenu. De plus, le second alinéa règle le cas où le quorum à une assemblée n’est pas atteint. Cette disposition a pour but d’éviter que la tenue d’une assemblée soit indéfiniment reportée.

 

1090. Chaque copropriétaire dispose, à l'assemblée, d'un nombre de voix proportionnel à la valeur relative de sa fraction. Les indivisaires d'une fraction exercent leurs droits dans la proportion de leur quote-part indivise.

Commentaires du ministre de la Justice

La première partie de cet article reprend la règle énoncée à l’article 442d C.C.B.C., relativement au nombre de voix des copropriétaires. On y précise cependant la répartition des voix, en cas d’indivision, portant sur la fraction.

 

1091. Lorsqu'un copropriétaire dispose, dans une copropriété comptant moins de cinq fractions, d'un nombre de voix supérieur à la moitié de l'ensemble des voix des copropriétaires, le nombre de voix dont il dispose, à une assemblée, est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires présents ou représentés à cette assemblée.

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article est nouveau. Il limite le nombre de voix dont un copropriétaire peut disposer pour éviter qu’une seule personne, qu’elle soit ou non promoteur, ne contrôle les destinées de la copropriété. L’article comble une lacune du droit antérieur qui permettait à une personne, indéfiniment, de contrôler la copropriété et d’imposer aux copropriétaires sa volonté. Les abus qui pouvaient résulter de cette situation, ainsi que les déficiences que cela entraînait dans l’administration pouvaient mettre en péril la copropriété. Cet article est complété par les articles 1092, 1093 et 1099.

 

 1092. Le promoteur d'une copropriété comptant cinq fractions ou plus ne peut disposer, outre les voix attachées à la fraction qui lui sert de résidence, de plus de 60% de l'ensemble des voix des copropriétaires à l'expiration de la deuxième et de la troisième année de la date d'inscription de la déclaration de copropriété.

Ce nombre est réduit à 25% par la suite.

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article est de droit nouveau. Il vise à limiter le contrôle du promoteur sur les destinées de la copropriété par la réduction, sur une période de trois ans, du nombre de voix qu’il détient. Est toutefois exempté de la réduction des voix, le nombre de voix attachées à la fraction qui sert de résidence au promoteur. La période de trois ans est suffisamment longue pour protéger les intérêts des promoteurs et suffisamment courte pour ne pas décourager l’initiative des copropriétaires. Cette règle n’est applicable qu’aux copropriétés comptant cinq fractions ou plus. La règle prescrite à l’article 1091 s’appliquera, le cas échéant, au promoteur d’une copropriété comptant moins de cinq fractions.

Différentes formules législatives ont été employées dans divers pays pour limiter la période de contrôle du promoteur. Ainsi, en Floride, des dispositions ont été adoptées pour permettre aux copropriétaires de nommer des personnes au conseil d’administration en fonction du nombre de fractions vendues. En Virginie, des dispositions limitent la période de contrôle du promoteur sur le conseil d’administration. En Ontario, toute vente d’une fraction par un promoteur est réputée comporter l’obligation, pour lui, de prendre les mesures nécessaires pour vendre, sans délai, les autres fractions.

L’article 1092 est un amalgame des diverses solutions retenues en Virgine et en France. Parmi toutes celles qui ont été examinées, elle paraît la plus susceptible de tenir compte à la fois de l’intérêt du promoteur et de celui de l’ensemble des copropriétaires.

 

1093. Est considéré comme promoteur celui qui, au moment de l'inscription de la déclaration de copropriété, est propriétaire d'au moins la moitié de l'ensemble des fractions ou ses ayants cause, sauf celui qui acquiert de bonne foi et dans l'intention de l'habiter une fraction pour un prix égal à sa valeur marchande.

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article est nouveau. Il indique qui doit être considéré comme promoteur d’une copropriété. La notion de promoteur, d’utilisation courante dans la pratique, ne correspond pas à une réalité juridique précise. En effet, suivant les cas, le promoteur peut être le constructeur, un maître d’oeuvre ou un propriétaire vendeur. Il peut aussi être un créancier qui a participé au financement du projet et qui, au moment de l’inscription de la déclaration, est propriétaire de plus de la moitié des fractions. L’article recouvre ces diverses réalités et vise directement la personne qui est la première intéressée dans le projet, en faisant la promotion de la vente et en exerçant le contrôle dans les premières années.

 

1094. Le copropriétaire qui, depuis plus de trois mois, n'a pas acquitté sa quote-part des charges communes ou sa contribution au fonds de prévoyance, est privé de son droit de vote.

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article est nouveau. Il vise à donner au syndicat un outil pour assurer le paiement des charges communes. Les articles 2724 et 2729 accordent pour leur part une hypothèque légale au syndicat pour le paiement de ces charges et des contributions au fonds de prévoyance.

 

1095. La cession des droits de vote d'un copropriétaire doit être dénoncée au syndicat pour lui être opposable.

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article, de droit nouveau, vise à ne pas rendre opposable au syndicat la cession des droits de vote qui ne lui est pas dénoncée. Il assure un meilleur contrôle des personnes habilitées à voter aux assemblées de copropriétaires et aussi une transmission valable des avis de convocation à ces assemblées. La cession des droits de vote est une clause fréquente dans les contrats constitutifs d’hypothèque sur une fraction. Cependant, l’intérêt du créancier hypothécaire à voter aux assemblées des copropriétaires est limité, puisque peu de décisions prises par le syndicat sont susceptibles de modifier la valeur de sa sûreté. L’article pose une règle suffisamment souple pour permettre de notifier la cession des droits, en précisant la nature des droits à l’égard desquels le créancier se réserve un droit de vote.

 

 

1096. Les décisions du syndicat sont prises à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l'assemblée, y compris celles visant à corriger une erreur matérielle dans la déclaration de copropriété.

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article reprend le principe contenu dans l’article 442e C.C.B.C.; il établit que les décisions de l’assemblée sont prises à la majorité des voix. Il précise aussi que les erreurs matérielles dans la déclaration peuvent être corrigées à la même majorité, ce qui n’était pas le cas sous l’empire du Code civil du Bas Canada. Lu avec le 4o de l’article 1097, l’article 1096 permet de modifier le règlement de copropriété à la majorité des voix, ce qui n’était pas le cas auparavant, puisque les règles de fonctionnement de la copropriété faisaient partie de la déclaration et que celle-ci, pour être modifiée, devait l’être à la double majorité prévue à l’ancien article 442f.

 

 

1097. Sont prises à la majorité des copropriétaires, représentant les 3/4 des voix de tous les copropriétaires, les décisions qui concernent:

1° Les actes d'acquisition ou d'aliénation immobilière par le syndicat;

2° Les travaux de transformation, d'agrandissement ou d'amélioration des parties communes, ainsi que la répartition du coût de ces travaux;

3° La construction de bâtiments pour créer de nouvelles fractions;

4° La modification de l'acte constitutif de copropriété ou de l'état descriptif des fractions.

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article reprend en substance l’article 442f C.C.B.C. Comme il a été mentionné à l’article précédent, la double majorité qui y est prévue n’est nécessaire pour modifier la déclaration de copropriété qu’à l’égard de deux de ses parties: l’acte constitutif de copropriété et l’état descriptif dg225 es fractions.

 

1098. Sont prises à la majorité des 3/4 des copropriétaires, représentant 90% des voix de tous les copropriétaires, les décisions:

1° Qui changent la destination de l'immeuble;

2° Qui autorisent l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au maintien de la destination de l'immeuble;

3° Qui modifient la déclaration de copropriété pour permettre la détention d'une fraction par plusieurs personnes ayant un droit de jouissance périodique et successif.

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article reprend en substance l’article 442h C.C.B.C. à deux exceptions près. D’abord, il ne retient pas la règle de l’unanimité, pour éviter que le refus d’un seul copropriétaire n’empêche la prise de décision. Compte tenu de l’importance des décisions, la majorité requise est double: les trois quarts des copropriétaires représentant quatre-vingt-dix pour cent des voix de tous les copropriétaires. Ensuite, il soumet la décision qui vise à modifier la déclaration de copropriété pour permettre qu’une fraction soit détenue en multipropriété à cette double majorité, compte tenu que cette décision risque de modifier considérablement le projet de copropriété

 

 

 

 1099. Lorsque le nombre de voix dont dispose un copropriétaire ou un promoteur est réduit, en application de la présente section, le total des voix des copropriétaires est réduit d'autant pour le vote des décisions exigeant la majorité en nombre et en voix.

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article nouveau précise que lorsque le nombre de voix dont peut disposer un copropriétaire ou un promoteur est réduit en vertu des articles 1091 et 1092, le total des voix des copropriétaires est réduit d’autant pour le vote exigeant la majorité en nombre et en voix.

 

1100. Les copropriétaires de parties privatives contiguës peuvent modifier les limites de leur partie privative sans l'accord de l'assemblée, à la condition d'obtenir le consentement de leur créancier hypothécaire et du syndicat. La modification ne peut augmenter ou diminuer la valeur relative de l'ensemble des parties privatives modifiées ou l'ensemble des droits de vote qui y sont attachés.

Le syndicat modifie la déclaration de copropriété et le plan cadastral aux frais de ces copropriétaires; l'acte de modification doit être accompagné des consentements des créanciers, des copropriétaires et du syndicat.

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article vise à permettre aux copropriétaires de parties privatives contiguës de modifier les limites de leur partie privative, sans qu’il soit nécessaire d’obtenir la majorité prévue à l’article 1097. L’obligation faite par le droit antérieur d’obtenir le consentement de la majorité des copropriétaires représentant les trois quarts des voix pour modifier les limites de quelques fractions, généralement deux ou trois, n’a pas été reprise, car la modification des limites des fractions n’intéresse que les copropriétaires des fractions concernées. L’ensemble des copropriétaires n’y a pas d’intérêt, puisque la valeur de leur fraction n’est pas atteinte. Au surplus, en matière de copropriété commerciale, les besoins des acheteurs sont très diversifiés et sont susceptibles de changer assez rapidement.

 

 

1101. Est réputée non écrite toute stipulation de la déclaration de copropriété qui modifie le nombre de voix requis pour prendre une décision prévue par le présent chapitre.

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article est de droit nouveau. Il rend nulle toute stipulation de la déclaration qui modifie le nombre de voix nécessaire pour prendre une décision prévue par le présent chapitre. Il a pour but d’éviter que l’on insère, dans la déclaration, une clause exigeant l’unanimité pour prendre certaines décisions, alors même que la loi prévoit un pourcentage.

 

 

1102. Est sans effet toute décision du syndicat qui, à l'encontre de la déclaration de copropriété, impose au copropriétaire une modification à la valeur relative de sa fraction, à la destination de sa partie privative ou à l'usage qu'il peut en faire.

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article reprend en substance l’article 442 g C.C.B.C

 

1103. Tout copropriétaire peut demander au tribunal d'annuler une décision de l'assemblée si elle est partiale, si elle a été prise dans l'intention de nuire aux copropriétaires ou au mépris de leurs droits, ou encore si une erreur s'est produite dans le calcul des voix.

L'action doit, sous peine de déchéance, être intentée dans les 60 jours de l'assemblée.

Le tribunal peut, si l'action est futile ou vexatoire, condamner le demandeur à des dommages-intérêts.

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article permet à un copropriétaire de demander, à certaines conditions, l’annulation d’une décision de l’assemblée si elle est partiale, si elle a été prise dans l’intention de nuire aux copropriétaires ou au mépris de leurs droits ou encore si une erreur s’est produite dans le calcul des voix. Ce dernier cas pourrait, notamment, se présenter par suite de la réduction du nombre de voix du promoteur ou d’un copropriétaire. L’article consacre en matière de copropriété l’abus de droit, et vise à protéger la minorité contre des excès toujours possibles de la majorité.

 

SECTION VIII- DE LA PERTE DE CONTRÔLE DU PROMOTEUR SUR LE SYNDICAT

1104. Dans les 90 jours à compter de celui où le promoteur d'une copropriété ne détient plus la majorité des voix à l'assemblée des copropriétaires, le conseil d'administration doit convoquer une assemblée extraordinaire des copropriétaires pour l'élection d'un nouveau conseil d'administration.

Si l'assemblée n'est pas convoquée dans les 90 jours, tout copropriétaire peut le faire.


Commentaires du ministre de la Justice

Cet article, de droit nouveau, vise à transférer aux copropriétaires le contrôle du syndicat exercé par le promoteur, dans les quatrevingt- dix jours à compter de celui où le promoteur ne détient plus la majorité des voix à l’assemblée des copropriétaires. Cet article est une suite logique de l’article 1092 qui limite le nombre de voix dont peut disposer un promoteur. Il permet d’éviter qu’un promoteur ne se nomme administrateur pour une longue période et ne contrôle ainsi le syndicat, même après qu’il ne détienne plus la majorité de voix en assemblée.

 

 

1105. Le conseil d'administration, lors de cette assemblée, rend compte de son administration.

Il produit des états financiers, lesquels doivent être accompagnés de commentaires d'un comptable sur la situation financière du syndicat. Le comptable doit, dans son rapport aux copropriétaires, indiquer toute irrégularité qu'il constate.

Les états financiers doivent être vérifiés sur demande des copropriétaires représentant 40% des voix de tous les copropriétaires. Cette demande peut être faite en tout temps, même avant l'assemblée.

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article, de droit nouveau, impose au conseil d’administration de rendre compte de son administration lors de la perte de contrôle du promoteur sur le syndicat et, plus particulièrement, à l’occasion de l’élection des nouveaux administrateurs. Cet article poursuit plusieurs objectifs. D’abord, il permet aux copropriétaires d’obtenir une information adéquate et éclairée sur la situation financière du syndicat. Ensuite, il permet aux copropriétaires d’exercer un certain contrôle sur la gestion du promoteur. Enfin, en obligeant le promoteur à rendre compte, il assure une gestion plus saine du syndicat pendant la période où le promoteur l’administre. En conséquence, les risques d’abus diminuent.

 

1106. Le comptable a accès, à tout moment, aux livres, comptes et pièces justificatives qui concernent la copropriété.

Il peut exiger du promoteur ou d'un administrateur les informations et explications qu'il estime nécessaires à l'accomplissement de ses fonctions.

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article, de droit nouveau, donne au comptable, à tout moment, accès aux livres, comptes et pièces justificatives qui concernent la copropriété. Il lui donne aussi le droit d’exiger du promoteur ou d’un administrateur les informations et explications qu’il estime nécessaires pour accomplir ses fonctions.

 

 

1107. Le nouveau conseil d'administration peut, dans les 60 jours de l'élection, mettre fin sans pénalité au contrat conclu par le syndicat pour l'entretien de l'immeuble ou pour d'autres services, antérieurement à cette élection, lorsque la durée du contrat excède un an.

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article, de droit nouveau, permet d’éviter que le promoteur, pendant la période où il contrôle les destinées de la copropriété, ne passe pas avec certaines personnes des contrats pour une trop longue période ou à des prix souvent exorbitants. Cet article s’inspire de dispositions analogues dans la législation de l’État de la Virginie et de la Floride en matière de copropriété.

 

 

SECTION IX- DE LA FIN DE LA COPROPRIÉTÉ

1108. Il peut être mis fin à la copropriété par décision des 3/4 des copropriétaires représentant 90% des voix de tous les copropriétaires.

La décision de mettre fin à la copropriété doit être consignée dans un écrit que signent le syndicat et les personnes détenant des hypothèques sur tout ou partie de l'immeuble. Cette décision est inscrite au registre foncier, sous les numéros d'immatriculation des parties communes et des parties privatives.

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article prévoit qu’il peut être mis fin à la copropriété d’un immeuble, mais au lieu d’exiger, comme le faisait l’article 442o C.C.B.C., l’unanimité des copropriétaires, on n’exige que le consentement des trois quarts des copropriétaires représentant quatre-vingt-dix pour cent des voix. Cet assouplissement de la règle antérieure a pour but d’empêcher que le refus d’un seul copropriétaire ne force tous les autres à demeurer dans un état dont ils ne veulent plus.

 

 

1109. Le syndicat est liquidé suivant les règles du livre premier applicables aux personnes morales.

À cette fin, le liquidateur est saisi, en plus des biens du syndicat, de l'immeuble et de tous les droits et obligations des copropriétaires dans l'immeuble.

Commentaires du ministre de la Justice

Auparavant, les règles relatives au partage et à la licitation en justice de biens communs s’appliquaient à la liquidation des droits de copropriété. Mais, étant donné que désormais la collectivité des copropriétaires a la personnalité juridique, l’application des règles relatives à la liquidation des personnes morales, prévues aux articles 355 à 364, s’impose.